KÜMMERER

Kurzfazit

KÜMMERER nimmt Instandhaltungsmeldungen per Telefon, WhatsApp oder E-Mail an und führt den Vorgang nach den Regeln der Verwaltung weiter: Zuständigkeit klären, Handwerker innerhalb einer Freigabegrenze beauftragen, Termin abstimmen, nachfassen. Die Datenschutzdokumentation ist für einen Einzelanbieter vorbildlich, elf Dienstleister stehen namentlich drin. Belegt ist der Rest nicht: Startseite und Nutzungsbedingungen nennen zwei unvereinbare Preislisten, die Vertragsdokumente beschreiben Privatvermieter statt Hausverwaltungen, und die ersten drei Pilotkunden sind noch frei. Wer eine eingeführte Anrufannahme braucht, nimmt VITAS.

Für wen ist KÜMMERER?

Selbstverwaltende Vermieter mit 1 bis 25 Wohneinheiten: Das ist die Zielgruppe, die in den verbindlichen Dokumenten steht. Die Nutzungsbedingungen bezeichnen als Kunden ausdrücklich den Immobilieneigentümer, der KÜMMERER für sein Objekt einrichtet, und richten sich an Eigentümer, die ihr Objekt selbst verwalten. Für diese Gruppe gibt es eine vollständige Preisstaffel von 49 bis 199 Euro im Monat, und für diese Gruppe ist das Produkt plausibel: Wer vier Mehrfamilienhäuser nebenher verwaltet, hat kein Büro, das abends Rückfragen zu einer laufenden Reparatur annimmt.

Kleine Hausverwaltungen, die bereit sind zu verhandeln: Die Startseite verkauft an Hausverwaltungen und nennt dafür 3,90 Euro je verwalteter Einheit ab 100 Einheiten. In den Nutzungsbedingungen endet die Staffel bei 25 Wohneinheiten, darüber heißt es: gesonderte Vereinbarung. Wer als Verwaltung einsteigt, verhandelt also einen Einzelvertrag und sollte vorher klären, welcher der beiden Preise für ihn gilt und welche Fassung der Bedingungen unterschrieben wird.

Verwaltungen mit sauber dokumentierten Objektregeln: KÜMMERER arbeitet nur so weit, wie die hinterlegten Regeln reichen: welcher Betrieb für welches Gewerk, bis zu welchem Betrag ohne Rückfrage beauftragt werden darf, welcher Kostenweg bei Mieterschäden gilt, welche Fälle immer zur Verwaltung gehen. Wer dieses Wissen bisher im Kopf einzelner Mitarbeiter hat, muss es für die Einrichtung erst aufschreiben. Das ist Arbeit, die sich unabhängig vom Werkzeug lohnt, aber sie fällt vorher an.

Wer nicht nur die Annahme, sondern die Bearbeitung abgeben will: Darin liegt der eigentliche Unterschied zu einem KI-Telefonassistenten. VITAS oder HalloPetra nehmen den Anruf an und übergeben einen sauberen Vorgang. KÜMMERER beauftragt, stimmt den Termin ab, informiert Mieter und Betrieb und fasst nach. Wenn dein Problem nicht der Anruf ist, sondern der Vorgang, der danach drei Tage liegen bleibt, zielt KÜMMERER auf genau diese Lücke.

Weniger geeignet für: Wohnungsgenossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen, deren Datenschutzvorgaben Verarbeitung im EWR verlangen. Bei KÜMMERER laufen Sprachverarbeitung, Modellauswertung, Nachrichtenversand und das Hosting der Vorgangsdatenbank über US-Anbieter. Ebenso Verwaltungen, die Instandhaltungsvorgänge in ihrer Verwaltersoftware führen wollen, denn Schnittstellen nennt der Anbieter keine. Und Eigentümer einer einzelnen Wohnung in einer WEG, die die Nutzungsbedingungen ausdrücklich ausschließen, weil dort die bestellte Hausverwaltung zuständig ist.

Preise im Detail

KÜMMERER veröffentlicht zwei Preislisten, die sich nicht zur Deckung bringen lassen. Beide stehen hier, weil beide öffentlich sind.

Preisstaffel aus den Nutzungsbedingungen (Stand 4. September 2026), maßgeblich ist die Gesamtzahl der vermieteten Wohneinheiten:

Stufe	Preis pro Monat	Jährliche Zahlweise	Was gilt
1 bis 3 Wohneinheiten	49,00 €	470,40 €/Jahr	Endpreis, keine Umsatzsteuer ausgewiesen
4 bis 8 Wohneinheiten	99,00 €	950,40 €/Jahr	Abrechnung im Voraus, monatlich kündbar
9 bis 15 Wohneinheiten	149,00 €	1.430,40 €/Jahr	Preisstufe wechselt ab dem Folgemonat
16 bis 25 Wohneinheiten	199,00 €	1.910,40 €/Jahr	Einzelne Objekte abmeldbar
über 25 Wohneinheiten	nicht veröffentlicht	nicht veröffentlicht	Nur nach gesonderter Vereinbarung

Preisangabe auf der Startseite, 3,90 € pro verwalteter Einheit und Monat ab 100 Einheiten:

Bestand	Preis pro Monat	Aufs Jahr
100 Einheiten	390 €	4.680 €
500 Einheiten	1.950 €	23.400 €
1.000 Einheiten	3.900 €	46.800 €
5.000 Einheiten	19.500 €	234.000 €

Die Jahresbeträge der ersten Tabelle enthalten den in den Nutzungsbedingungen zugesagten Nachlass von 20 Prozent bei jährlicher Zahlweise, die der zweiten Tabelle haben wir aus dem Monatspreis hochgerechnet. KÜMMERER ist nach eigener Angabe Kleinunternehmer nach § 19 UStG und weist keine Umsatzsteuer aus, die genannten Beträge sind Endpreise. Die kostenlose Testphase ist laut Nutzungsbedingungen ein unentgeltlicher Vertrag und verlangt keine Zahlungsmethode. Die Pilotphase gibt den ersten drei Kunden drei Monate kostenfrei für ein Objekt und verlängert sich nicht von selbst, der gewählte Tarif läuft nur nach ausdrücklicher Bestätigung in Textform weiter.

Einordnung: Die Staffel für kleine Bestände ist fair gerechnet. 149 Euro für zwölf Wohneinheiten sind 12,42 Euro je Einheit und Monat, bei 25 Einheiten sinkt es auf 7,96 Euro. Danach klafft eine Lücke: Zwischen 26 und 99 Wohneinheiten gibt es überhaupt keinen öffentlichen Preis, und ab 100 Einheiten nennt die Startseite 3,90 Euro, während der Vertragstext für diesen Bereich auf eine Einzelvereinbarung verweist. Für eine Hausverwaltung heißt das: Der Preis auf der Startseite ist eine Hausnummer, kein Angebot. Dazu kommt eine Rechnung, die der Anbieter selbst aufmachen sollte. Der Kleinunternehmerstatus nach § 19 UStG setzt einen Vorjahresumsatz von höchstens 25.000 Euro voraus. Ein einziger Kunde mit 1.000 Einheiten läge bei 46.800 Euro im Jahr. Spätestens mit der zweiten mittelgroßen Verwaltung fällt der Status, und dann kommt auf die als Endpreis ausgewiesenen Beträge Umsatzsteuer obendrauf. Für Vorsteuerabzugsberechtigte ist das neutral, für private Vermieter nicht. Lass dir die Bruttobelastung für die gesamte Laufzeit schriftlich geben, zusammen mit der Änderungsklausel aus Ziffer 9, die Preisanpassungen mit sechs Wochen Vorlauf erlaubt.

Stärken im Detail

Der Anspruch ist der richtige, und er ist präzise beschrieben. Fast jeder Anbieter in diesem Markt verkauft die Annahme: Der Anruf wird verstanden, dokumentiert und weitergereicht. KÜMMERER setzt dort an, wo das endet. Die Fachseite zum Instandhaltungsvorgang zerlegt den Ablauf in zehn Schritte, und zu jedem steht, wer entscheidet und woran es im Alltag scheitert. Dass die Rolle des Melders aus der hinterlegten oder bestätigten Rufnummer abgeleitet wird und nicht aus der Selbstauskunft im Gespräch, ist eine Entscheidung, die man nur trifft, wenn man am Telefon schon erlebt hat, wie jemand eine Zuständigkeit behauptet. Dass bei unbekanntem Melder zwar aufgenommen, aber nichts auf Kosten des Auftraggebers beauftragt wird, ist die logische Folge daraus.

Die Freigabegrenze ist ein echter Schalter, nicht ein Marketingbegriff. Die Nutzungsbedingungen beschreiben in Ziffer 3 den Umfang der eingeräumten Handlungsvollmacht ausdrücklich: Der Kunde legt den Betrag fest, bis zu dem ohne Rückfrage beauftragt werden darf, die hinterlegten Ansprechpartner, deren Reihenfolge und die Geschäftszeiten. Innerhalb dieses Rahmens entscheidet die Assistenz selbst. Und es gibt die Nullstellung: Wer das nicht will, setzt die Schwelle auf null, dann wird ausnahmslos jede Beauftragung vorher zur Zustimmung vorgelegt. Ein höherer Betrag oder ein anderer Betrieb als der freigegebene bedeutet laut Fachseite eine neue Freigabe. Damit kannst du den Automatisierungsgrad vom reinen Vorschlagswesen bis zur eigenständigen Beauftragung einstellen, ohne das Produkt zu wechseln.

Die Kennzeichnungspflicht ist erfüllt, und zwar sichtbar. Jeder Anruf beginnt laut Anbieter mit dem Hinweis, dass eine KI spricht, und die Datenschutzerklärung führt diese Offenlegung ausdrücklich als gesetzliche Pflicht nach Art. 50 der KI-Verordnung auf. Die Mieterseite formuliert es aus Mietersicht: Die Assistentin sagt im ersten Satz selbst, dass sie eine KI ist, und wer einen Menschen sprechen will, bekommt ihn ohne Begründung, das Anliegen geht dann sofort an die Vermieterseite. Das ist die Umsetzung, die bei vergleichbaren Anbietern meist fehlt oder nur angedeutet wird. Dazu passt die zweite Zusage: keine Tonaufnahme, mit ausdrücklichem Bezug auf § 201 StGB und dem Hinweis, dass die Aufnahmefunktion des Sprachdienstleisters abgeschaltet ist.

Die Datenschutzerklärung ist genauer als bei den meisten Konzernprodukten. Elf Dienstleister stehen namentlich mit Land und Funktion drin, von Anthropic für die Textauswertung über Vapi für den Echtzeitanruf bis Fly.io für Server und Vorgangsdatenbank. Die Löschfristen sind nicht pauschal, sondern einzeln benannt: abgeschlossene Vorgänge drei Jahre nach Jahresende plus drei Monate mit Begründung über §§ 195, 199 BGB, Fotos beim Nachrichtendienstleister höchstens 90 Tage, Datenbanksicherungen alle sechs Stunden und nach sieben Tagen überschrieben, Anmeldelinks 30 Minuten. Es gibt einen eigenen Abschnitt zu automatisierten Entscheidungen, der benennt, was die Assistenz selbst entscheidet, und das nach Art. 22 DSGVO einordnet. Die Reichweitenmessung läuft ohne Cookies auf dem eigenen Server mit einem täglich wechselnden Zufallswert. Auf den öffentlichen Seiten werden laut Erklärung keinerlei externe Inhalte geladen, was sich beim Abruf der Seiten bestätigte.

Die Notdienstgrenze ist dreifach gezogen. Nutzungsbedingungen, Mieterseite und Startseite sagen alle dasselbe: KÜMMERER ist kein Notdienst und wählt in keinem Fall selbst einen Notruf. Die Begründung ist die richtige und wird mitgeliefert: Leitstellen stellen sofort Rückfragen, die nur beantworten kann, wer vor Ort ist. Der Anbieter empfiehlt ausdrücklich, sich für dringende Fälle nicht allein auf die Assistenz zu verlassen und einen zweiten, unabhängigen Meldeweg vorzuhalten. Das ist das Gegenteil von Überversprechen, und es ist die Formulierung, die man als Verwaltung braucht, um die eigene Mieterinformation aufzusetzen.

Die Mieterinformation ist mitgedacht statt dem Kunden überlassen. Die Nutzungsbedingungen sagen zu, dass Mieterbrief, Handwerkerbrief und eine Plakette für den Hauseingang spätestens 14 Tage nach der Bestellung beim Kunden sind und die Texte vorher abgestimmt werden. Dazu gibt es eine eigene, in verständlicher Sprache geschriebene Datenschutzinformation für Mieter und eine für Handwerksbetriebe. Wer schon einmal versucht hat, einem Mieterbestand eine neue Telefonnummer und einen KI-Assistenten zu erklären, weiß, wie viel das wert ist.

Die Ausstiegsregeln sind sauber. Monatlich kündbar zum Ende des Kalendermonats ohne Frist, eine Kündigung am letzten Tag wirkt noch zu diesem Monatsende. Der Jahresvertrag verlängert sich nicht automatisch um ein weiteres Jahr, sondern läuft mit Monatsfrist weiter. Einzelne Objekte lassen sich abmelden, ohne den ganzen Vertrag zu kündigen. Daten kann der Kunde jederzeit über das Dashboard einsehen und herunterladen. Kündigt der Anbieter, erstattet er bereits gezahlte Entgelte anteilig.

Schwächen ehrlich betrachtet

Zwei Preislisten, die sich ausschließen. Die Startseite nennt 3,90 Euro pro verwalteter Einheit ab 100 Einheiten. Die Nutzungsbedingungen enden bei 25 Wohneinheiten und verlangen darüber eine gesonderte Vereinbarung. Beides ist am selben Tag von derselben Website abrufbar. Für die Zielgruppe, die die Startseite anspricht, enthält der Vertragstext also keinen Preis, und für die Zielgruppe, die der Vertragstext anspricht, nennt die Startseite keinen. Das ist kein Detail, sondern die zentrale Kaufinformation. Workaround: Lass dir vor dem Demotermin per E-Mail bestätigen, welcher Monatspreis für deine Einheitenzahl gilt, ob er als Endpreis gemeint ist und welche Fassung der Nutzungsbedingungen du unterschreiben würdest.

Die Vertragsdokumente beschreiben ein anderes Produkt als die Startseite. Die Nutzungsbedingungen definieren den Kunden als Immobilieneigentümer, der sein Objekt selbst verwaltet. Die Datenschutzerklärung beschreibt KÜMMERER als Assistenten, der für Immobilieneigentümer arbeitet, und stellt klar, dass er keine vollständige Hausverwaltung ersetzt. Die Mieterseite spricht durchgehend von der Vermieterin oder dem Vermieter. Die Startseite trägt dagegen die Überschrift „KI für Instandhaltung in Hausverwaltungen“ und rechnet mit Beständen bis 5.000 Einheiten. Ziffer 4 der Nutzungsbedingungen lässt den Verwaltungsfall zu, weil der Kunde alternativ eine ausdrückliche Verwaltungsvollmacht versichern kann, aber die Leistungsbeschreibung und die Preisstaffel sind nicht darauf geschrieben. Eine Verwaltung, die heute unterschreibt, unterschreibt ein Dokument für den Privatvermieter.

Es gibt keinen einzigen Kunden, über den man sprechen könnte. Der Gründer hat das in seiner Einreichung bei uns selbst vorweggeschickt, und die Nutzungsbedingungen bestätigen es aus der anderen Richtung: Die Pilotphase gilt für die ersten drei Kunden. Damit gibt es keine belegte Zeitersparnis, keine Fehlerquote und keinen Erfahrungswert, wie die Assistenz auf einen Mieter reagiert, der im Dialekt von einem Schaden erzählt, den er selbst verursacht hat. Die Zahl „acht von acht Schritten“ auf der Startseite ist eine Eigenangabe des Anbieters mit selbst definierter Vergleichsgröße. Die Fußnote ist dabei ehrlich, sie sagt ausdrücklich, dass Schritte gezählt werden und nicht Zeit oder Kosten, und dass der Vergleichswert für KI-Telefonsysteme der übliche Umfang der Kategorie ist. Eine unabhängige Grundlage hat sie trotzdem nicht.

Jeder Verarbeitungsschritt verlässt die EU. Anthropic wertet die Gesprächs- und Textinhalte aus, Vapi führt den Telefonanruf in Echtzeit, Deepgram wandelt Sprache in Text, AssemblyAI steht als Ausweichdienst bereit, ElevenLabs erzeugt die Stimme, Twilio verschickt SMS und WhatsApp samt der Fotos, Postmark die E-Mails, und Fly.io betreibt den Server mit der Vorgangsdatenbank. Alle in den USA, ElevenLabs in USA oder UK. Deutsch ist nur Photon beziehungsweise Komoot für Adressvorschläge und Strato für das Postfach des Anbieters. Grundlage sind Standardvertragsklauseln, ergänzend der Angemessenheitsbeschluss, soweit ein Anbieter unter dem EU-US Data Privacy Framework zertifiziert ist. Welcher Anbieter zertifiziert ist, steht nicht da, und auch die Region, in der Fly.io den Server betreibt, wird nicht genannt, obwohl die Erklärung einräumt, dass Fly.io als Infrastrukturbetreiber technischen Zugriff auf den Server hat. Für Mieterdaten, in denen Name, Rufnummer, Lage der Wohnung und der gemeldete Mangel stehen, ist das die Grenze, an der viele Verwaltungen aussteigen müssen.

Kein Modell genannt, keine Aussage zum Training. Dass Anthropic eingesetzt wird, ist mehr, als die meisten Anbieter verraten. Welches Modell, in welcher Version und über welche Vertragsgesellschaft bleibt offen. Vor allem fehlt der Satz, den man an dieser Stelle erwartet: dass Inhalte aus der API nach den Geschäftsbedingungen nicht zum Training der Modelle verwendet werden. Für Anthropics kommerzielle Bedingungen ist das branchenübliche Praxis, in dieser Datenschutzerklärung steht es aber nicht, und wir behaupten es deshalb hier nicht.

Der AVV ist erklärt, aber nicht lesbar. Die Nutzungsbedingungen sagen, die nach Art. 28 DSGVO erforderliche Vereinbarung zur Auftragsverarbeitung sei Bestandteil dieser Nutzungsbedingungen und werde mit Vertragsschluss mitvereinbart. Im veröffentlichten Text finden sich die dazugehörigen Klauseln jedoch nicht: keine Auflistung der technischen und organisatorischen Maßnahmen, keine formelle Unterauftragsverarbeiterliste mit Zustimmungsverfahren, keine Regelung zu Löschung und Rückgabe bei Vertragsende. Die Dienstleister stehen in der Datenschutzerklärung, das ist nicht dasselbe wie eine vertraglich fixierte Liste. Frag den vollständigen AVV-Text vor dem Demotermin an und leg ihn deinem Datenschutzbeauftragten vor.

Das Haftungsrisiko der automatisierten Beauftragung liegt bei dir. Die Konstruktion ist transparent und juristisch gängig, aber sie ist eindeutig. Ziffer 3 stellt klar: Eine Beauftragung innerhalb des von dir gesetzten Rahmens ist vertragsgemäß erbracht, auch dann, wenn du im Nachhinein einen anderen deiner hinterlegten Betriebe bevorzugt hättest. Ziffer 6a nimmt Entscheidungen der Assistenz innerhalb dieses Rahmens ausdrücklich aus dem Verantwortungsbereich des Anbieters heraus, ebenso das Verhalten und die Arbeitsleistung der Handwerker, denn der Reparaturvertrag kommt nur zwischen dir und dem Betrieb zustande. Die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ist zudem auf zwölf Monatsentgelte des betroffenen Objekts begrenzt, bei der 149-Euro-Stufe also auf 1.788 Euro. Ein Fehler kostet schnell mehr: ein doppelt beauftragter Heizungsnotdienst, eine Anfahrt zur falschen Wohnung, ein Betrieb, der mit Verweis auf eine KI-Zusage abrechnet. Die Freigabegrenze ist dein einziger wirksamer Hebel, und sie wirkt nur über den Betrag, nicht über die Art des Gewerks.

Kein Weg hinein außer über einen Verkaufstermin. Die Nutzungsbedingungen beschreiben eine kostenlose Testphase, die mit dem Absenden des Einrichtungsformulars beginnt. Auf der Website führt kein Link dorthin. Die Startplatz-Vormerkung wurde laut Datenschutzerklärung abgeschafft, und /demo ist ein Terminbuchungsformular für 30 Minuten. Du kannst das Produkt also nicht ohne Gespräch beurteilen. Das 30-Sekunden-Hörbeispiel der Begrüßung auf der Startseite ist ein Anfang, aber es zeigt die Ansage, nicht das Gespräch.

Ein zweites System ohne Brücke zum ersten. KÜMMERER ersetzt die Verwaltersoftware ausdrücklich nicht, und Buchhaltung, Nebenkostenabrechnung, Vermietung, WEG-Verwaltung, Mahnwesen und Rechtsberatung sind laut Nutzungsbedingungen nicht enthalten. Schnittstellen zu Verwaltersoftware nennt der Anbieter nirgends. Der abgeschlossene Vorgang muss also von Hand in deine Objektakte wandern, und die Rechnung des Betriebs kommt ohnehin separat. Dazu kommt eine operative Abhängigkeit: Jedes Objekt bekommt eine eigene Rufnummer vom Anbieter, und nach Vertragsende wird sie abgeschaltet, nach einer Übergangszeit mit Ansage. Der Meldeweg deiner Mieter gehört damit dem Anbieter, nicht dir.

Alternativen im Vergleich

Wenn du…	…nimm stattdessen
eine eingeführte Anrufannahme mit Hosting nach Anbieterangabe in Deutschland brauchst	VITAS Telefonassistent
vom Handwerksbetrieb aus denkst und einen Notfall-Workflow am Telefon willst	HalloPetra
eine vollständige Verwaltungssoftware suchst und die Instandhaltung dort führen willst	immocloud
den Sprachagenten selbst bauen und die Regeln in deinem eigenen System halten willst	Vapi
eine Unternehmenslösung mit EU-Hosting und eigenen Dialogflüssen brauchst	Cognigy.AI

Ohne eigene Verlinkung, aber der Redlichkeit halber erwähnt: Ein großer Teil des Problems ist kein KI-Problem. Ein Meldeformular mit Pflichtfeldern für Objekt, Wohnung, Gewerk und Erreichbarkeit, eine Objektliste mit hinterlegtem Betrieb je Gewerk und automatische Statusmails an Mieter und Betrieb lassen sich in jeder Ticketsoftware abbilden, und die Fachseite von KÜMMERER sagt das selbst: drei von fünf Bausteinen gehen ohne KI. Der KI-Teil rechtfertigt sich nur dort, wo Meldungen frei formuliert per Telefon ankommen und danach weitergearbeitet werden muss.

So steigst du ein

Schritt 1: Hol die Angaben ein, die öffentlich fehlen, schriftlich. Schreib an info@kuemmerer-ki.de und frag nach dem Monatspreis für deine konkrete Einheitenzahl samt Aussage zur Umsatzsteuer, nach dem vollständigen Text der Vereinbarung zur Auftragsverarbeitung einschließlich der technischen und organisatorischen Maßnahmen und der Unterauftragsverarbeiterliste, nach der Region, in der Fly.io Server und Vorgangsdatenbank betreibt, nach dem eingesetzten Anthropic-Modell und der Zusage, dass die Inhalte nicht ins Training gehen, und danach, welche Fassung der Nutzungsbedingungen für eine Hausverwaltung gilt. Ohne diese Antworten gehört keine Mieterdatenverarbeitung in Gang.

Schritt 2: Schreib deine Objektregeln auf, bevor du einrichtest. Pro Objekt brauchst du vier Zeilen: welcher Betrieb für welches Gewerk, in welcher Reihenfolge, bis zu welchem Betrag ohne Rückfrage beauftragt wird, welcher Kostenweg bei Mieterschäden gilt und welche Fälle grundsätzlich zur Verwaltung gehen. Setz die Freigabegrenze im ersten Monat bewusst niedrig oder auf null, dann legt dir die Assistenz jede Beauftragung vorher vor und du siehst an echten Vorgängen, ob sie den richtigen Betrieb gewählt hätte. Benenne einen Notfallkontakt, der nachts tatsächlich abnimmt, und rechne damit, dass diese Person laut Datenschutzerklärung eine SMS mit Widerspruchsmöglichkeit bekommt.

Schritt 3: Informiere Mieter und Betriebe, und halte einen zweiten Meldeweg offen. Nutz Mieterbrief, Handwerkerbrief und Plakette, die der Anbieter binnen 14 Tagen liefert, und stimm die Texte vorher ab. Ergänze deine eigene Datenschutzerklärung um die Verarbeitung, denn für Mieter- und Handwerkerdaten bleibst du der Verantwortliche. Lass deine bisherige Nummer parallel laufen und schreib auf jede Mieterinformation, dass bei Gefahr für Menschen die 112 oder 110 zu wählen ist, nicht die Objektnummer. Nach drei Monaten vergleich die Zahl der Rückfragen zu laufenden Vorgängen mit deinem Ausgangswert und entscheide dann über die Freigabegrenze und den Tarif.

Ein konkretes Beispiel

Ein ausgedachter, aber typischer Fall: Eine Eigentümerin in Fürth verwaltet zwei Mehrfamilienhäuser mit zusammen zwölf Wohnungen selbst, hauptberuflich arbeitet sie in Teilzeit. Pro Monat kommen drei bis vier Instandhaltungsmeldungen, meist abends per Anruf, dazu doppelt so viele Nachfragen zu Vorgängen, die schon laufen. Nach der Preisstaffel der Nutzungsbedingungen zahlt sie 149 Euro im Monat, bei jährlicher Zahlweise 1.430,40 Euro im Jahr.

An einem Dienstag um 07:42 meldet eine Mieterin von ihrer hinterlegten Nummer, dass die Heizung seit gestern aus ist. Die Assistenz sagt im ersten Satz, dass sie eine KI ist, nimmt Wohnung, Beschreibung und Erreichbarkeit auf, ordnet die Meldung über die Rufnummer der Wohnung im zweiten Obergeschoss zu und wendet die Objektregel an: Heizung geht an den hinterlegten Heizungsbetrieb, Freigabe bis 150 Euro. Der Betrieb wird kontaktiert, sagt einen Tag zu, die Mieterin bekommt den Termin per SMS, die Eigentümerin den Stand. Nach dem Termin fasst die Assistenz nach, ob der Betrieb da war und die Heizung läuft. Erst die Bestätigung der Mieterin schließt den Vorgang.

Am Donnerstag läuft Wasser aus einer Wand. Hier greift die Objektregel nicht, sondern die Eskalation: Der Notfallkontakt wird sofort per Anruf und Nachricht informiert, ohne vorher zu prüfen, wer anruft. Ob es ein Versicherungsfall ist, klärt sich danach. Die Mieterin hat vorher auf der Mieterseite gelesen, dass sie bei Gefahr für Menschen selbst die 112 wählen muss, und dass die Assistenz ihr bei einem Rohrbruch sagt, wo der Hauptwasserhahn ist.

Die ehrliche Rechnung: Drei Vorgänge im Monat kosten die Eigentümerin heute vielleicht zwei Stunden, verteilt über je drei Tage, plus den Ärger über den Vorgang, der liegen bleibt. 149 Euro für zwei Stunden entsprechen 75 Euro je Stunde. Über die Zeitersparnis allein rechnet sich das für sie nicht. Es rechnet sich, wenn die Abendanrufe aufhören, wenn kein Vorgang mehr unbemerkt ausläuft und wenn sie nachweisen kann, wann eine Mieterin was gemeldet hat. Ob die Assistenz das drei Monate lang fehlerfrei durchhält, weiß heute niemand, weil es noch keinen Kunden gibt, der es ausprobiert hat.

DSGVO & Datenschutz

• Anbieter und Rolle: Verantwortlicher ist laut Impressum und Datenschutzerklärung Alexander Meinel, Einzelunternehmen mit der Geschäftsbezeichnung ASNT Holding, Dresdener Straße 6, 90491 Nürnberg. Für Mieter- und Handwerkerdaten ist der Kunde der Verantwortliche, KÜMMERER verarbeitet in seinem Auftrag. Die Mieterseite benennt das ausdrücklich und verweist Betroffenenanfragen an die Vermieterseite, bietet aber Unterstützung über datenschutz@kuemmerer-ki.de an.
• Dienstleister: Die Datenschutzerklärung (Stand 5. September 2026) nennt namentlich Anthropic (USA) für die Auswertung der Text- und Gesprächsinhalte und die automatische Bildprüfung, Vapi (USA) für den Echtzeitanruf, Deepgram (USA) für die Spracherkennung mit AssemblyAI (USA) als Ausweichdienst, ElevenLabs (USA/UK) für die Sprachausgabe, Twilio (USA) für SMS und WhatsApp samt Fotospeicherung, Postmark (USA) für E-Mail, Fly.io (US-Anbieter) für Server und Vorgangsdatenbank, Photon beziehungsweise Komoot (Deutschland) für Adressvorschläge, Strato für das eigene Postfach und jsDelivr nur im eingeloggten Dashboard.
• Drittland: Die Übermittlung in die USA stützt sich auf EU-Standardvertragsklauseln nach Art. 46 Abs. 2 lit. c DSGVO, ergänzend auf den Angemessenheitsbeschluss, soweit ein Anbieter unter dem EU-US Data Privacy Framework zertifiziert ist. Welche der genannten Anbieter zertifiziert sind, steht nicht in der Erklärung. Die Serverregion von Fly.io wird nicht genannt, der technische Zugriff des Infrastrukturbetreibers wird eingeräumt.
• Keine Aufzeichnung: Telefonate werden nicht aufgezeichnet, die Aufnahmefunktion des Sprachdienstleisters ist laut Erklärung abgeschaltet, mit ausdrücklichem Verweis auf § 201 StGB. Das Gesprochene wird während des Anrufs in Text umgewandelt, liegt kurz beim Sprachdienstleister und wird nach der Auswertung auf Veranlassung des Anbieters dort gelöscht. In die Vorgangsakte kommt kein Wortprotokoll, bei SMS, WhatsApp und E-Mail dagegen der Wortlaut.
• KI-Kennzeichnung: Jeder Anruf beginnt laut Anbieter mit dem Hinweis, dass eine KI spricht. Die Datenschutzerklärung führt das als gesetzliche Pflicht nach Art. 50 der KI-Verordnung auf. Betroffene können jederzeit und unbegründet verlangen, mit einem Menschen zu sprechen, dann gibt die Assistenz den Fall unverzüglich ab.
• Automatisierte Entscheidungen: Ein eigener Abschnitt benennt, was ohne Menschen entschieden wird: welcher hinterlegte Handwerker kontaktiert wird, ob ein Anliegen dringend ist, ob ein Fall zu einem offenen Vorgang gehört. Die Grenzen setzt der Kunde über die Freigabegrenze. Profiling findet laut Erklärung nicht statt, für hinterlegte Betriebe wird lediglich gezählt, wie oft eine Anfrage zu Termin und Abschluss geführt hat, ohne automatische Umsortierung.
• Speicherdauer: Abgeschlossene Vorgänge werden drei Jahre nach dem Jahresende der letzten Aktivität plus drei Monate vollständig gelöscht, begründet über die Verjährung nach §§ 195, 199 BGB. Fotos liegen beim Nachrichtendienstleister und werden nach höchstens 90 Tagen gelöscht. Datenbanksicherungen entstehen alle sechs Stunden und werden nach sieben Tagen überschrieben. Zähldaten der eigenen Reichweitenmessung werden nach höchstens 400 Tagen gelöscht.
• AVV: Nach Ziffer 8a der Nutzungsbedingungen ist die Vereinbarung nach Art. 28 DSGVO Bestandteil der Nutzungsbedingungen und wird mit Vertragsschluss mitvereinbart. Der zugehörige Klauseltext mit technischen und organisatorischen Maßnahmen, formeller Unterauftragsverarbeiterliste und Regelungen zu Löschung und Rückgabe ist im veröffentlichten Dokument nicht enthalten.
• Keine Dateiuploads, Mieterliste freiwillig: Eine Möglichkeit, Dokumente hochzuladen, gibt es laut Erklärung nicht. Mietverträge und Mieterlisten muss der Kunde nicht übergeben, das Feld für bekannte Mieter ist ausdrücklich freiwillig. In der Regel entstehen Mieterdaten erst, wenn ein Mieter selbst meldet.
• Empfehlung: Fordere den vollständigen AVV samt Maßnahmenliste, die Fly.io-Region, das eingesetzte Modell und eine schriftliche Zusage zum Trainingsausschluss an, bevor du live gehst. Ergänze deine eigene Datenschutzerklärung, nutze die bereitgestellte Mieterinformation und halte neben der Objektrufnummer einen zweiten, vom Anbieter unabhängigen Meldeweg vor.

Gut kombiniert mit

• Nahaus für alles, was KÜMMERER ausdrücklich nicht macht: Buchhaltung, Nebenkostenabrechnung, Mieterakte und Dokumentenverwaltung. Nahaus hostet in Frankfurt, deckt also genau den Teil der Daten in Deutschland ab, der die größte Bestandstiefe hat, während bei KÜMMERER nur der laufende Vorgang über US-Dienste läuft. Eine Schnittstelle zwischen beiden nennt keiner der zwei Anbieter, die Naht bleibt Handarbeit.
• objego für die Kundengruppe, die in den Nutzungsbedingungen von KÜMMERER tatsächlich steht: private Vermieter mit wenigen Einheiten, die ihre Objekte selbst verwalten. objego führt Objekt, Mieter und Abrechnung, KÜMMERER nimmt die Meldung an und organisiert den Betrieb.
• plancraft auf der anderen Seite des Telefons. Wenn der Betrieb, den KÜMMERER beauftragt, seine Aufträge und Termine ordentlich führt, kommt die nachprüfbare Terminzusage zurück, die der ganze Ablauf voraussetzt. Ohne das bleibt der schwächste Punkt des Vorgangs der Handwerker, der sich nicht meldet.

Häufige Fragen zu KÜMMERER

Was kostet KÜMMERER?

Es gibt zwei öffentliche Angaben. Die Nutzungsbedingungen nennen 49 Euro für 1 bis 3, 99 Euro für 4 bis 8, 149 Euro für 9 bis 15 und 199 Euro für 16 bis 25 Wohneinheiten pro Monat, bei jährlicher Zahlweise mit 20 Prozent Nachlass, und verlangen über 25 Wohneinheiten eine gesonderte Vereinbarung. Die Startseite nennt 3,90 Euro pro verwalteter Einheit und Monat ab 100 Einheiten. Für Bestände zwischen 26 und 99 Einheiten gibt es keinen veröffentlichten Preis. KÜMMERER weist als Kleinunternehmer nach § 19 UStG keine Umsatzsteuer aus.

Darf KÜMMERER wirklich eigenständig Handwerker beauftragen?

Ja, innerhalb des Rahmens, den der Kunde selbst setzt. Der Kunde legt die Freigabegrenze, die hinterlegten Betriebe, deren Reihenfolge und die Geschäftszeiten fest. Darunter beauftragt die Assistenz ohne Rückfrage, darüber holt sie die Zustimmung ein. Wer das nicht will, setzt die Schwelle auf null, dann wird jede Beauftragung vorgelegt. Laut Nutzungsbedingungen gilt eine Beauftragung innerhalb dieses Rahmens als vertragsgemäß erbracht, auch wenn der Kunde im Nachhinein einen anderen seiner Betriebe bevorzugt hätte, und der Reparaturvertrag entsteht ausschließlich zwischen Kunde und Betrieb.

Welche KI steckt hinter KÜMMERER und wo läuft sie?

Die Datenschutzerklärung nennt Anthropic (USA) für die Auswertung der Inhalte und die Entscheidungen, Vapi (USA) für den Telefonanruf in Echtzeit, Deepgram (USA) für die Spracherkennung mit AssemblyAI als Ausweichdienst und ElevenLabs (USA/UK) für die Stimme. Server und Vorgangsdatenbank laufen bei Fly.io, einem Anbieter mit Sitz in den USA. Welches Modell genau eingesetzt wird und in welcher Region Fly.io betreibt, gibt der Anbieter nicht an.

Erfahren Mieter, dass sie mit einer KI sprechen?

Ja. Nach Angabe des Anbieters beginnt jeder Anruf mit dem Hinweis, dass eine KI spricht, und die Datenschutzerklärung führt diese Offenlegung als Pflicht nach Art. 50 der KI-Verordnung. Mieter können jederzeit und ohne Begründung einen Menschen verlangen. Eine Tonaufnahme entsteht nicht. Zusätzlich liefert der Anbieter Mieterbrief, Datenschutzinformation und eine Plakette für den Hauseingang innerhalb von 14 Tagen nach Bestellung.

Gibt es Referenzkunden oder einen Testzugang?

Referenzkunden gibt es nicht, der Gründer hat das in seiner Einreichung bei uns selbst vorweggeschickt, und die Nutzungsbedingungen begrenzen die Pilotphase auf die ersten drei Kunden. Die Nutzungsbedingungen beschreiben eine kostenlose Testphase ohne Zahlungsmethode, der Einstieg führt auf der Website aber nur über einen 30-minütigen Demotermin. Ein Hörbeispiel der Begrüßung von 30 Sekunden gibt es auf der Startseite.

Unser Fazit

KÜMMERER bekommt von uns 3 von 5 Sternen. Den größeren Teil davon trägt die Dokumentation: Eine Datenschutzerklärung, die elf Dienstleister namentlich mit Funktion nennt, Löschfristen bis zum Backup-Rhythmus benennt, einen eigenen Abschnitt zu automatisierten Entscheidungen hat und die Kennzeichnungspflicht nach Art. 50 der KI-Verordnung tatsächlich umsetzt statt sie zu erwähnen, ist in diesem Marktsegment die Ausnahme. Auch die Haftungsarchitektur und die Notdienstgrenze sind klarer formuliert als bei großen Anbietern, und der Produktgedanke zielt auf die richtige Lücke: nicht die Anrufannahme, sondern der Vorgang danach.

Drei Dinge halten die Bewertung unten, und keines davon hat mit der KI zu tun. Erstens widersprechen sich die Preisangaben in den eigenen Unterlagen: Die Startseite nennt 3,90 Euro je Einheit ab 100 Einheiten, die Preisstaffel der Nutzungsbedingungen endet bei 25 Wohneinheiten, und der Bereich zwischen 26 und 99 Einheiten fällt durch die Lücke zwischen beiden Listen. Nicht eine fehlende Zahl ist hier das Problem, sondern dass zwei veröffentlichte Zahlen nicht zusammenpassen. Zweitens definieren die Vertragsdokumente den Kunden als selbstverwaltenden Eigentümer, während die Startseite an Hausverwaltungen mit bis zu 5.000 Einheiten verkauft. Wer heute als Verwaltung unterschreibt, unterschreibt ein Dokument, das für jemand anderen geschrieben wurde. Drittens läuft die Verarbeitung vollständig in den USA, inklusive der Datenbank mit den Vorgängen und ohne genannte Region. Dazu zwei Funde aus den Unterlagen selbst: Der ausgewiesene Kleinunternehmerstatus nach § 19 UStG verträgt sich nicht mit Jahresumsätzen in der Größe der Startseitentabelle, die als Endpreise bezeichneten Beträge sind also nur so lange Endpreise, wie der Status besteht. Und der Meldeweg deiner Mieter gehört dem Anbieter, denn jedes Objekt bekommt eine Anbieter-Rufnummer, die nach Vertragsende abgeschaltet wird.

Bleibt der Reifegrad. Es gibt keinen einzigen Kunden, dafür drei freie Pilotplätze, und damit keinen Beleg für Trefferquote, Zeitersparnis oder Verhalten im Störfall, bei einem System, das in deinem Namen Handwerker verbindlich beauftragt.

Für einen selbstverwaltenden Eigentümer mit zwölf Wohnungen, der die Freigabegrenze erst einmal auf null stellt und den alten Meldeweg parallel laufen lässt, ist das Risiko überschaubar und die kostenlose Testphase ein fairer Weg hinein. Für eine Hausverwaltung ist es heute kein Kauf, sondern ein Gespräch. Drei Dinge heben die Bewertung, und alle drei sind erreichbar: erste Kunden mit belegten Ergebnissen, eine einzige eindeutige Preisliste statt zwei widersprüchlicher, und eine Zielgruppe, die auf der Startseite und in den Nutzungsbedingungen dieselbe ist. Kommt dazu der AVV-Text samt Maßnahmenliste öffentlich, sehen wir uns KÜMMERER erneut an. Die Grundlagen dafür sind da, besser als bei den meisten Neuanbietern in diesem Markt.

Was wir bemerkt haben

• September 2026, Nutzungsbedingungen (Stand 4. September) und Datenschutzerklärung (Stand 5. September) sind frisch und auf das Produkt zugeschnitten, keine Vorlagentexte. Die Datenschutzerklärung erklärt in eigenen Worten, warum Telefonate nicht aufgezeichnet werden, und nennt § 201 StGB als Grund. Die Fachseite zum Instandhaltungsvorgang ist auf den 25. September 2026 datiert und vom Gründer selbst gezeichnet.
• September 2026, Die Datenschutzerklärung vermerkt, dass das Formular zur Startplatz-Vormerkung von der Startseite entfernt wurde, die bereits übermittelten Daten aber weiter für die Kontaktaufnahme zum Produktstart gespeichert bleiben. Aus der Warteliste ist ein 30-minütiger Demotermin geworden.
• Oktober 2026, Fact-Check: Die Startseite nennt 3,90 Euro pro Einheit ab 100 Einheiten, die Nutzungsbedingungen enden bei 25 Wohneinheiten und verlangen darüber eine gesonderte Vereinbarung. Beide Angaben sind am selben Tag öffentlich abrufbar und schließen sich aus. Für 26 bis 99 Einheiten existiert keine Preisangabe.
• Oktober 2026, Die verbindlichen Dokumente beschreiben einen anderen Kunden als das Marketing. Nutzungsbedingungen Ziffer 1: KÜMMERER richtet sich an Eigentümer, die ihr Objekt selbst verwalten, und ist für Eigentümer einer einzelnen Wohnung in einer WEG nicht gedacht. Die Startseite trägt die Überschrift „KI für Instandhaltung in Hausverwaltungen“ und rechnet mit Beständen bis 5.000 Einheiten.
• Oktober 2026, Der Kleinunternehmerstatus nach § 19 UStG, den die Nutzungsbedingungen ausweisen, passt nicht zu den Beträgen der Startseitentabelle: Ein Kunde mit 1.000 Einheiten entspricht 46.800 Euro Jahresumsatz, die Umsatzgrenze der Regelung liegt beim Vorjahresumsatz von 25.000 Euro. Die als Endpreise ausgewiesenen Beträge sind damit nur so lange Endpreise, wie der Status besteht.
• Oktober 2026, Der Gründer hat KÜMMERER bei uns zur unbezahlten redaktionellen Prüfung eingereicht und dabei von sich aus geschrieben, dass es noch keine Referenzkunden gibt. Die Nutzungsbedingungen bestätigen das aus der anderen Richtung: Die Pilotphase gilt für die ersten drei Kunden.