Nahaus

Kurzfazit

Nahaus ist eine deutsche All-in-One-Hausverwaltungssoftware mit echten KI-Funktionen im Alltag: Nahaus AI erstellt Anschreiben, korrigiert Texte, ermittelt Mietpreise und macht Buchungsvorschläge beim Bankabgleich. Übergabeprotokolle werden automatisch generiert und mit Objekt-, Miet- und Zählerdaten vorbefüllt, das spart die lästige manuelle Erfassung. App-Hosting in Frankfurt, deutscher Support und mietrechtliche Konformität machen Nahaus zur sauberen deutschen Wahl. Zwei ehrliche Einschränkungen: Der PRO-Tarif (100 €/Monat) ist auf 50 Einheiten und einen Nutzer gedeckelt und liefert Protokolle nur als PDF, digitale Übergabeprotokolle gibt es erst ab Enterprise. Und obwohl die App-Server in Deutschland stehen, listet die Datenschutzerklärung zahlreiche Sub-Prozessoren außerhalb Deutschlands.

Für wen ist Nahaus?

Kleine bis mittelständische Hausverwaltungen: Der eigentliche Sweetspot. Wer mehr als Excel-Listen, aber keine SAP-Integration braucht, findet hier eine integrierte Lösung aus deutscher Hand. Übergabeprotokoll, Nebenkostenabrechnung, Mieterkommunikation und Bankabgleich in einem System, ohne Schnittstellen-Bastelei. Bei PRO ist allerdings bei 50 Einheiten Schluss, darüber geht es in Enterprise.

Family Offices und Einzelvermieter mit größerem Bestand: Ab etwa 20 Einheiten lohnt sich der Sprung von Excel auf eine echte Verwaltungssoftware. Nahaus ist gegenüber günstigeren Wettbewerbern (Domus, immocloud) etwas teurer, bietet aber durchgehende KI-Assistenz und tiefe deutsche Mietrechts-Konformität.

Verwalter:innen mit Smartphone-First-Workflow: Wer die Wohnungsübergabe nicht mehr mit Papierformularen, sondern mobil am Tablet machen will, bekommt mit Nahaus eine Mobile-Erfassung mit vorbefüllten Protokollen. Fotos, Zählerstände, Checklisten und digitale Unterschrift (via YouSign) werden direkt vor Ort erfasst, kein Übertragen, kein Medienbruch.

Hausverwaltungen mit Wechsel von Papier auf Digital: Wer von Papier-Protokollen auf digitale Dokumentation umsteigen will und dabei eine integrierte All-in-One-Lösung statt Einzeltools sucht, findet bei Nahaus den passenden Übergang. Die 30-tägige kostenlose Testphase ohne Kreditkarte erlaubt eine ehrliche Bewertung im Tagesgeschäft.

Weniger geeignet für: Internationale Mehrländer-Verwalter (Nahaus ist DACH-fokussiert), Großverwalter mit Tausenden Einheiten und tiefer SAP-Integration (dann eher Aareon/Wodis), Einzelvermieter mit 1–5 Einheiten (Excel und ein günstigerer Dienst reichen) und Anwender, die nur ein dediziertes Übergabeprotokoll-Tool ohne Vollverwaltung suchen.

Preise im Detail

Plan	Preis	Was du bekommst
30 Tage Test	0 €	Vollzugriff ohne Kreditkarte, automatisches Ende ohne Kündigung
PRO (monatlich)	100 €/Monat	Max. 50 Einheiten, 10 Eigentümer, 1 Nutzer, 50 GB, KI-Funktionen, PDF-Übergabeprotokolle, Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung, Bankabgleich
PRO (jährlich)	91,67 €/Monat (1.100 €/Jahr)	Wie PRO monatlich, ca. 8 % Ersparnis
Enterprise (monatlich)	250 €/Monat	50 Einheiten (erweiterbar), 2 Nutzer (erweiterbar), 100 GB, digitale Übergabeprotokolle, Custom-Templates, Rechteverwaltung, Branding, erweiterter Support
Enterprise (jährlich)	229,16 €/Monat (2.750 €/Jahr)	Wie Enterprise monatlich, ca. 8 % Ersparnis
Custom	individuell, 5.000 € Setup + USt.	Ab 1.000 Einheiten, unbegrenzt Nutzer/Eigentümer, voller API-Zugriff, eigene Domain, White-Label-Portal, dedizierter Premium-Support, Einführung in 1–3 Monaten

Einordnung: Die KI-Funktionen (Anschreiben erstellen, Texte korrigieren, Mietpreis ermitteln, Buchungsvorschläge) sind in allen Tarifen enthalten, auch im PRO, das ist der wesentliche Unterschied zur früheren Annahme, die KI sei ein Enterprise-Exklusivfeature. Der eigentliche Bruch zwischen PRO und Enterprise liegt woanders: bei der Kapazität (PRO ist auf 50 Einheiten und 1 Nutzer begrenzt) und bei den digitalen Übergabeprotokollen, die PRO nur als PDF liefert. Voller API-Zugriff ist nicht im Enterprise-, sondern erst im Custom-Tarif (mit 5.000 € Setup) verfügbar. Für eine Verwaltung mit mehr als 50 Einheiten, mehreren Nutzern oder dem Wunsch nach digitalen Protokollen führt der Weg zwangsläufig in den Enterprise-Tarif.

Stärken im Detail

Nahaus AI im Verwaltungsalltag. Die KI ist kein Marketing-Aufkleber, sondern an mehreren konkreten Stellen verbaut: Sie formuliert Anschreiben (Mahnschreiben, Nebenkosten-Erläuterungen), korrigiert Texte, ermittelt Mietpreis-Einschätzungen und schlägt beim Bankabgleich passende Buchungen vor. Außerdem teilt sie die Warmmiete automatisch in Grundmiete, Betriebs- und Heizkosten auf. Das nimmt genau die wiederkehrende Fleißarbeit ab, die im Verwaltungsalltag Zeit frisst.

Automatisch vorbefüllte Übergabeprotokolle. Das System generiert Übergabe- und Abnahmeprotokolle und befüllt sie automatisch mit Objekt, Einheit, Mietdaten, Mieterdaten sowie Zählernummern und -ständen. Was früher die manuelle Abschrift aus mehreren Quellen war, ist hier ein Knopfdruck. Der Export erfolgt als PDF, ab Enterprise zusätzlich als digitaler Workflow.

App-Hosting in Deutschland und deutscher Support. Die Anwendungs-Server stehen laut Anbieter ausschließlich in Deutschland (Frankfurt am Main), der Anbieter ist eine deutsche GmbH, der Support antwortet auf Deutsch und kennt die mietrechtlichen Besonderheiten. Für eine Branche, die mit personenbezogenen Daten von Mietern arbeitet, ist die deutsche Vertragspartnerschaft ein echter Pluspunkt, mit der Einschränkung, die der Datenschutz-Abschnitt unten beschreibt.

All-in-One ohne Schnittstellen-Bastelei. Nahaus deckt den vollständigen Verwaltungs-Workflow ab: Stammdaten, Mietvertrag, Kontoauszüge importieren, Mieterkommunikation, Mahnwesen, Nebenkostenabrechnung, Übergabe- und Auszugsprotokoll. Wer das aus fünf Einzeltools zusammenstellt, bekommt Doppelpflege, Schnittstellen-Bugs und Compliance-Lücken. Eine integrierte Suite zahlt sich oft schon nach wenigen Monaten aus.

Voller API-Zugriff im Custom-Tarif. Für große Bestände mit eigenem CRM, BI-Reporting oder externen Buchhaltungssystemen ist die API der Hebel, Nahaus in den eigenen Daten-Stack zu integrieren, samt eigener Domain und White-Label-Portal. Das ist allerdings dem Custom-Tarif (ab 1.000 Einheiten, 5.000 € Setup) vorbehalten, nicht im Enterprise enthalten.

Schwächen ehrlich betrachtet

PRO ist eng gedeckelt. 50 Einheiten, 10 Eigentümer, 1 Nutzer, 50 GB Speicher, das klingt nach „kleine Verwaltung” und ist es auch. Sobald ein zweiter Mitarbeiter mitarbeiten soll oder der Bestand über 50 Einheiten wächst, ist Enterprise Pflicht. Die Preisverdopplung von 100 auf 250 €/Monat ist dann ein spürbarer Sprung.

Digitale Übergabeprotokolle erst ab Enterprise. Wer die mobile, digitale Protokollerfassung als Hauptgrund für Nahaus sieht, muss wissen: PRO liefert Protokolle nur als PDF. Der echte digitale Workflow mit erweiterten Funktionen kommt erst mit Enterprise. Das ist eine nachvollziehbare, aber im Marketing nicht immer klar kommunizierte Tarifgrenze.

Keine automatische Vergleichsfunktion alter und neuer Protokolle. Anders als oft angenommen, stellt Nahaus nicht automatisch Einzugs- und Auszugsprotokoll gegenüber und markiert Veränderungen per KI. Das Protokoll wird vorbefüllt und erfasst, der inhaltliche Vergleich zwischen Vorher und Nachher bleibt Aufgabe des Verwalters. Wer eine echte Bild- oder Zustands-Diff erwartet, wird sie hier nicht finden.

Sub-Prozessoren außerhalb Deutschlands. Die App-Server stehen in Frankfurt, aber die Datenschutzerklärung listet eine lange Reihe von Sub-Prozessoren in den USA, Irland, Frankreich und Kanada: Google (Analytics, Maps, Firebase), Stripe, GoCardless, HubSpot, Twilio/SendGrid, Algolia, Hotjar und andere. US-Dienste stützen sich auf das EU-U.S. Data Privacy Framework und Standardvertragsklauseln. Wer „kein US-Cloud-Kontakt” als Voraussetzung hat, sollte das im Einzelfall prüfen.

Offline-Funktionalität nicht dokumentiert. Wer in Altbauten ohne Netzempfang im Keller die Zähler ablesen will, hat keine garantierte Funktionsfähigkeit. Wer regelmäßig in funklöcherigen Beständen arbeitet, sollte das vorab im Test prüfen.

Kleinerer Anbieter ohne große Bekanntheit. Im Vergleich zu etablierten Anbietern wie Aareon (Wodis), iX-Haus oder GFAD ist Nahaus ein kleineres Unternehmen. Das hat Vor- und Nachteile: schneller, agiler, kundennäher, aber geringere Schulungs-Infrastruktur und kürzerer Track Record bei großen Verwaltungen.

Alternativen im Vergleich

Wenn du…	…nimm stattdessen
Tausende Einheiten mit SAP-Anbindung verwaltest
Eine günstige Lösung für kleinere Bestände suchst

Erwähnenswert ohne eigene Tool-Seite: iX-Haus (Mittelstand-Klassiker mit langer Tradition), GFAD (etablierter Wettbewerber mit Schwerpunkt WEG-Verwaltung), Domus (günstiges Einstiegssegment), Casavi (Tenant-Engagement-Plattform mit Verwaltungsfunktionen), Plentific (international, eher Workorder-fokussiert). Nahaus ist nicht der günstigste und nicht der größte Anbieter, sondern eine integrierte deutsche All-in-One-Lösung mit durchgehenden KI-Funktionen und App-Hosting in Frankfurt. Wer eine schlanke deutsche Suite mit echter KI-Assistenz sucht, ist hier gut aufgehoben. Wer reine Buchhaltung oder Großverwaltung braucht, findet günstigere bzw. umfassendere Alternativen.

So steigst du ein

Schritt 1: Starte die 30-tägige kostenlose Testphase auf nahaus.de, keine Kreditkarte erforderlich. Überlege vorab, ob dein Bestand und deine Teamgröße in PRO (max. 50 Einheiten, 1 Nutzer) passen oder ob du direkt Enterprise brauchst, denn die digitalen Übergabeprotokolle und mehrere Nutzer gibt es erst dort.

Schritt 2: Lege deine ersten Mietobjekte an und importiere Kontoauszüge, damit du den KI-Bankabgleich und die Buchungsvorschläge an echten Daten siehst. Konfiguriere deine Standard-Checkliste für Übergaben (Räume, Zählerstände, Schlüssel, Mängelkategorien). Nahaus hat Vorlagen, die du anpassen kannst.

Schritt 3: Führe eine Test-Übergabe mit dem Smartphone oder Tablet durch, am besten direkt vor Ort beim nächsten realen Termin. Checkliste abarbeiten, Fotos aufnehmen, Zählerstand eintragen, digitale Unterschrift einholen. Teste parallel die Nahaus AI: Lass dir ein Mahnschreiben oder eine Nebenkosten-Erläuterung formulieren und prüfe, ob die Qualität deinem Standard entspricht. Erst nach diesem Praxistest hast du eine ehrliche Entscheidungsbasis für die Tariffrage.

Ein konkretes Beispiel

Eine Hausverwaltung in München verwaltet rund 80 Wohneinheiten und ist daher im Enterprise-Tarif (mit erweiterter Einheitenzahl). Vor dem Wechsel zu Nahaus wurden Übergaben mit Papierformularen abgewickelt, danach am Tablet: Fotos der Räume, Zählerstände, Schlüsselübergabe, digitale Unterschrift über YouSign, automatisch vorbefülltes Protokoll. Das spart pro Termin die rund 30 Minuten Nachbereitung, die früher für das Abtippen und Versenden anfielen. Gleichzeitig nutzt das Team die Nahaus AI für wiederkehrenden Schriftverkehr (Mahnungen, Nebenkosten-Erläuterungen) und die KI-Buchungsvorschläge beim monatlichen Bankabgleich. Die Enterprise-Kosten liegen bei 250 €/Monat zuzüglich der Erweiterung für die zusätzlichen Einheiten. Bei mehreren Übergaben pro Monat und dem täglichen Schriftverkehr rechnet sich die integrierte Lösung vor allem über die eingesparte Doppelpflege und den Wegfall mehrerer Einzeltools.

DSGVO & Datenschutz

• App-Hosting: Laut Anbieter stehen die Anwendungs-Server ausschließlich in Deutschland (Frankfurt am Main). Anbieter ist die Nahaus GmbH (Deutschland).
• Sub-Prozessoren außerhalb DE: Die Datenschutzerklärung listet zahlreiche Drittdienste, u. a. Google (Analytics, Maps, Firebase), Stripe, GoCardless, HubSpot, Twilio/SendGrid, Algolia, Hotjar, finAPI sowie YouSign (Berlin) für Signaturen. US-Dienste stützen sich auf das EU-U.S. Data Privacy Framework, mit Twilio und Rewardful bestehen Standardvertragsklauseln.
• Auftragsverarbeitung (AVV): Mit einzelnen Dienstleistern (z. B. Twilio) sind Vereinbarungen zur EU-Verarbeitung getroffen. Eine AVV mit Nahaus selbst sollte beim Onboarding angefragt und geprüft werden.
• Datennutzung: Mieter- und Eigentümerdaten dienen der Vertragserbringung. Welcher LLM-Anbieter hinter „Nahaus AI” steckt, wird in der Datenschutzerklärung nicht offengelegt, das sollte für sensible Anwendungsfälle nachgefragt werden.
• Signatur: Digitale Unterschriften laufen über YouSign (Berlin), einen EU-Anbieter für elektronische Signaturen.
• Mietrecht-Konformität: Protokolle und Abrechnungen orientieren sich an den deutschen mietrechtlichen Anforderungen (BGB, Heizkostenverordnung).
• Empfehlung für Unternehmen: Das deutsche App-Hosting ist ein klarer Pluspunkt. Wer aber strikt „keine US-Sub-Prozessoren” verlangt, sollte die konkrete Datenverarbeitung (Analytics, Zahlung, Support-Tools) vorab klären. Bei Übergabeprotokollen mit Mieter-Fotos zusätzlich auf das Einverständnis des Mieters zur Anfertigung der Fotos achten.

Gut kombiniert mit

• , für die Steuerberater-Anbindung der Hausverwaltungs-Buchhaltung. Nahaus liefert die operativen Daten, DATEV die steuerliche und buchhalterische Schnittstelle zum Steuerberater.
• , für anspruchsvolleren Schriftverkehr und Tabellenarbeit jenseits der eingebauten Nahaus AI, etwa komplexe Eigentümer-Reportings oder Präsentationen für Beiratssitzungen.
• , als ergänzender Assistent für Recherche zu mietrechtlichen Fragen oder das Aufsetzen individueller Vorlagen, die du anschließend in Nahaus als Custom-Template hinterlegst.

Unser Testurteil

Nahaus verdient 4 von 5 Sternen. Für kleine bis mittelständische deutsche Hausverwaltungen ist es eine solide, integrierte All-in-One-Lösung mit echten KI-Funktionen im Alltag (Schriftverkehr, Mietpreis, Buchungsvorschläge) und App-Hosting in Frankfurt. Die automatisch vorbefüllten Übergabeprotokolle und die mobile Erfassung sind praxisnah und zeitsparend. Den fünften Stern verliert es aus mehreren Gründen: Der PRO-Tarif ist mit 50 Einheiten und einem Nutzer eng gedeckelt, digitale Übergabeprotokolle und voller API-Zugriff sind teuren Tarifen vorbehalten, und das oft erwartete KI-Feature eines automatischen Protokoll-Vergleichs existiert nicht. Hinzu kommt, dass trotz deutschem App-Hosting zahlreiche Sub-Prozessoren außerhalb Deutschlands eingebunden sind. Für die Zielgruppe bleibt Nahaus eine ehrliche, gut integrierte deutsche Wahl, sofern man die Tarifgrenzen und die Datenschutz-Feinheiten kennt.

Was wir bemerkt haben

• Juni 2026 — Korrektur einer verbreiteten Annahme: Es gibt keine KI-Funktion, die altes und neues Übergabeprotokoll automatisch vergleicht und Veränderungen markiert. Die Funktionsseite dokumentiert automatisch generierte und vorbefüllte Protokolle samt PDF-Export, aber keine Vergleichs- oder Bild-Diff-Funktion. Wir haben die frühere Darstellung entsprechend korrigiert.
• Juni 2026 — Die KI-Funktionen (Anschreiben, Textkorrektur, Mietpreis, Buchungsvorschläge) sind laut Preisseite in allen Tarifen enthalten, nicht nur im Enterprise. Der Enterprise-Vorteil bei Protokollen ist der digitale Workflow (statt nur PDF), nicht ein exklusives KI-Feature.
• Juni 2026 — Tarif-Grenzen präzisiert: PRO ist auf 50 Einheiten, 10 Eigentümer und 1 Nutzer gedeckelt; voller API-Zugriff existiert erst im Custom-Tarif (ab 1.000 Einheiten, 5.000 € Setup), nicht im Enterprise.
• Juni 2026 — Hosting-Bild geschärft: App-Server in Frankfurt, aber die Datenschutzerklärung listet zahlreiche Sub-Prozessoren in den USA, Irland, Frankreich und Kanada (Google, Stripe, HubSpot, Algolia, Twilio u. a.). Die frühere Aussage „kein US-Cloud-Risiko” war zu pauschal.