immocloud

Kurzfazit

immocloud ist die solide deutsche Wahl, wenn du als Privatvermieter oder Kleinverwalter ohne IT-Hilfe loslegen willst. Stärken liegen in der Wohnungsübergabe-App, der DATEV-Anbindung und dem deutschen Hosting, drei Punkte, die gemeinsam praktisch kein internationaler Wettbewerber bietet. Der KI-Anteil ist allerdings überschaubar: KI-Belegerfassung extrahiert Rechnungsdaten aus PDFs, mehr nicht. Wer eine ernsthafte KI-Schadenserkennung aus Fotos oder einen Sprachassistenten erwartet, liegt falsch, immocloud ist primär eine Verwaltungssoftware mit einem KI-Baustein, nicht andersherum. Für Portfolios bis 50 Einheiten ist der Preis-Leistungs-Schnitt sehr gut.

Für wen ist immocloud?

Privatvermieter mit 1–5 Wohnungen: Der Starter-Tarif ab 9,99 €/Monat ist konkurrenzlos günstig. Wer bisher mit Excel und Ordnern arbeitet, bekommt damit Mietbuchung, digitales Postfach, Mietvertrags-Generator und DATEV-Export in einem Paket. Die Wohnungsübergabe-App allein rechtfertigt den Wechsel, bebilderte Protokolle ersparen viele spätere Diskussionen um Kaution und Schäden.

Kapitalanleger, Hausverwaltungen und Family-Office-Strukturen: Der Investor-Tarif (39,99 €/Monat, bis 50 Einheiten) erlaubt mehrere Nutzer-Accounts, sinnvoll, wenn Steuerberater oder Hausmeister direkten Zugriff brauchen. Wer darüber hinaus geht, nutzt den Tycoon-Tarif: Hausverwaltungen und Family-Offices mit mehreren hundert Einheiten arbeiten produktiv mit immocloud, die Portfoliogröße ist also keine harte Grenze. Die DATEV-Belegerfassung mit KI spart Zeit bei Handwerkerrechnungen und Belegkontierung.

Anfänger in der digitalen Protokollführung: Wer noch nie strukturiert übergeben hat, kommt mit immocloud in einer Stunde produktiv. Die App führt Schritt für Schritt durch Räume und Checklisten, keine Schulung, keine Tutorials nötig.

WEG-Verwalter (eingeschränkt): Grundfunktionen sind vorhanden, aber bei komplexer WEG-Verwaltung mit Beschlusssammlung, Verwaltungsbeirat und Eigentümerversammlungen stoßen größere Verwaltungen an Grenzen, dann sind spezialisierte Lösungen wie Domus oder Etage besser.

Weniger geeignet für: Verwaltungen mit Schwerpunkt auf WEG-Verwaltung (Beschlusssammlung, Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne), Vermieter, die KI-gestützte Bildanalyse erwarten, und alle, die ein offenes API für eigene Datenintegrationen brauchen. Reine Portfoliogröße ist dagegen kein Ausschlusskriterium: Über den Tycoon-Tarif verwalten auch Hausverwaltungen und Family-Offices mehrere hundert Einheiten mit immocloud.

Preise im Detail

Plan	Preis (12-Monats-Abo)	Einheiten	Was du bekommst
Starter	9,99 €/Monat	bis 5	Mietbuchung, digitales Postfach, Mietvertrag, DATEV-Export, KI-Belegerfassung, Wohnungsübergabe-App
Manager (klein)	15,99 €/Monat	bis 15	Wie Starter + Mieterportal, SMS-Versand, eigene Posteingangs-E-Mail
Manager (groß)	25,99 €/Monat	bis 30	Wie Manager, höheres Volumen
Investor	39,99 €/Monat	bis 50	Wie Manager + mehrere Nutzer-Accounts
Tycoon	Auf Anfrage	50+	Individuelle Konfiguration, persönliche Betreuung

Einordnung: Alle Preise zzgl. 19 % MwSt. Der 3-Monats-Tarif ist jeweils 2–5 € teurer als das Jahresabo. Für 1–5 Wohnungen ist Starter konkurrenzlos, vergleichbare deutsche Lösungen starten meist bei 19 € oder verlangen Mindestlaufzeiten. Manager-Sweetspot liegt bei 15–30 Einheiten. Investor lohnt sich, sobald mehrere Personen (Buchhalter, Hausmeister, Partner) eigenständig im System arbeiten, der Sprung von 25,99 auf 39,99 € wirkt steil, ist aber durch Multi-User-Zugang gerechtfertigt. Tycoon ist eine andere Kategorie und richtet sich an klassische Hausverwaltungen, die ihre 100–500 Einheiten konsolidieren wollen.

Stärken im Detail

Wohnungsübergabe-App als Differenzierer. Die mobile App (iOS, Android) führt durch jeden Raum, sammelt Fotos, Zählerstände und Anmerkungen, lässt beide Parteien digital unterschreiben und erzeugt sofort ein PDF-Protokoll. Auch offline nutzbar, synchronisiert sich nach Übergabe automatisch. Dass das in allen Tarifen inklusive ist (auch im Starter für 9,99 €), ist Marktstandard-untypisch generös.

KI-Belegerfassung spart Tippzeit. Eingescannte oder fotografierte Rechnungen werden automatisch ausgelesen: Rechnungsdatum, Betrag, Empfänger, IBAN, Verwendungszweck landen in den passenden Feldern. Für die monatliche Belegkontierung, bei 10 Wohnungen schnell 30 Belege im Monat, spart das messbar Zeit. Die KI ersetzt keine Plausibilitätsprüfung, aber das manuelle Abtippen entfällt.

DATEV-Schnittstelle für saubere Buchhaltung. Reparaturkosten, Wartung, Betriebskostenrechnungen können direkt nach DATEV exportiert werden, sortiert nach Konten und Kostenstellen. Wer einen Steuerberater hat, der DATEV nutzt (in Deutschland Standard), spart bei der Jahresabrechnung Stunden.

Deutsches Hosting, ehrlich kommuniziert. Die Kerndaten liegen in einem ISO-27001-zertifizierten Rechenzentrum in Leipzig (technischer Partner: dogado GmbH), verschlüsselt mit AES256-GCM im Ruhezustand und TLS 1.3 bei der Übertragung. immocloud ist Mitglied der GDD und gibt an, ausschließlich mit deutschen Unternehmen für den technischen Betrieb zusammenzuarbeiten. Das ist keine Marketing-Floskel, sondern auf der Sicherheitsseite explizit dokumentiert, und damit der saubere Pfad für DSGVO-bewusste Vermieter.

Niedrige Einstiegshürde. Anmeldung, erste Wohneinheit anlegen und App-Installation dauern unter 30 Minuten. Die Onboarding-Hilfe ist auf Deutsch und führt durch realistische Beispiele. Wer von Excel kommt, fühlt sich schnell zu Hause, keine versteckte Komplexität.

Mieterportal und SMS-Versand (ab Manager). Mieter können selbst Belege hochladen, Zählerstände melden und Kommunikation einsehen. Reduziert Mail-Aufkommen und vermeidet “Habe ich nicht bekommen”-Diskussionen. SMS-Versand ist praktisch für Eilfälle (Wassereinbruch, dringende Wartung).

Schwächen ehrlich betrachtet

KI-Anteil ist deutlich kleiner als das Marketing suggeriert. Das einzige echte KI-Feature ist die Belegerfassung. Es gibt keine Schadenserkennung aus Übergabefotos, keinen Sprachassistenten für die App, keinen Protokoll-Vergleicher, der Einzugs- mit Auszugsfotos automatisch abgleicht. Wer auf die Marketingbegriffe “KI-Tools für Immobilien” reinfällt, wird enttäuscht, der KI-Baustein ist solide, aber klein.

WEG-Verwaltung bleibt schwach. Wer Eigentümergemeinschaften verwaltet, vermisst die Tiefe spezialisierter Software: keine vollwertige Beschlusssammlung, keine Eigentümerversammlungen mit Stimmenmodell, keine vollwertigen Wirtschaftspläne. Für reine Mietverwaltung ist das egal, für WEG ein Showstopper.

Investor-Hürde für Mehrnutzer. Die Manager-Tarife erlauben nur einen Nutzer-Account. Sobald Steuerberater oder Partner zusätzlich Zugriff brauchen, springst du auf Investor (39,99 €), auch wenn du nur 15 Einheiten hast. Eine günstige Mehrnutzer-Option im Manager-Tarif wäre fair.

Nebenkostenabrechnung ist Basic. Grundfunktionen sind da, aber bei komplexen Heizkostenverteilern, gemischten Verbrauchs-/Festkosten-Anteilen oder mehreren Abrechnungseinheiten in einem Gebäude stößt das Tool an Grenzen. Größere Verwaltungen ergänzen meist mit einem Heizkostenservice (Techem, Brunata).

Kein offenes API für externe Tools. Wer Daten in Power BI, Excel-Dashboards oder eigene Reporting-Tools spielen will, muss über CSV-Exporte arbeiten, kein webbasiertes API für Drittanbieter. Für kleine Portfolios irrelevant, für Profis ein Manko.

Marktposition gegen Etablierte. immocloud ist gut, aber nicht der einzige deutsche Anbieter. Etablierte Lösungen wie Vermietet.de, Hellohousing oder Etage haben in einzelnen Funktionsbereichen (z. B. Steuerexport, WEG, Mieterkommunikation) teils deutlich mehr Tiefe. Vor Festlegung lohnt der Funktions-Vergleich an deinem konkreten Use Case.

Alternativen im Vergleich

Wenn du…	…nimm stattdessen
Workflow-Automatisierungen über mehrere Tools aufbauen willst	Make.com
Beleg- und Dokumentenerfassung mit KI brauchst (toolübergreifend)	Microsoft 365 Copilot
Eine generische KI-Datenverarbeitung suchst statt branchenspezifischer Software	ChatGPT

Erwähnenswert ohne eigene Tool-Seite: Vermietet.de (deutscher Wettbewerber mit ähnlichem Funktionsumfang, stark im Mieter-Self-Service), Hellohousing (Berliner Anbieter, gut für Privatvermieter mit 1–10 Einheiten), Etage (Schwerpunkt auf WEG-Verwaltung), Domus (etablierte Profi-Hausverwaltungssoftware für 100+ Einheiten). Wer wirklich umfassende KI-Funktionen will (z. B. Schadenserkennung aus Fotos), findet im deutschen Immobilienmarkt aktuell noch keinen Anbieter, der das produktiv liefert, die Versprechen sind groß, die produktive Realität schmal.

So steigst du ein

Schritt 1: Starte die kostenlose Testphase auf immocloud.de, keine Kreditkarte nötig. Lege deine erste Wohneinheit komplett an: Adresse, Mieter, Mietvertrag, Zählerstände. Das gibt dir nach 20 Minuten ein realistisches Bild, ob die Bedienlogik zu deiner Arbeitsweise passt.

Schritt 2: Lade die immocloud-App aus App Store oder Google Play und melde dich mit denselben Zugangsdaten an. Probiere eine Übergabe-Simulation: gehe einen Raum durch, mache Fotos, fülle die Checkliste, unterschreibe digital. Du siehst sofort, wie das fertige PDF-Protokoll aussieht. Das ist meist der Punkt, an dem Vermieter sich entscheiden.

Schritt 3: Wenn du DATEV nutzt, konfiguriere den Export im Web-Dashboard. Wenn du Belege automatisiert erfassen willst, leite deine Handwerker-Rechnungen an deine persönliche Belegerfassungs-E-Mail weiter (ab Manager-Tarif). Nach 4 Wochen Realbetrieb weißt du, welcher Tarif zu deinem Volumen passt, und ob die KI-Belegerfassung in deinem Workflow wirklich Zeit spart.

Ein konkretes Beispiel

Ein Privatvermieter mit 4 Wohnungen in Hamburg hat nach dem Wechsel zu immocloud (Starter-Tarif, 9,99 €/Monat) zum ersten Mal vollständige, bebilderte Übergabeprotokolle bei allen Wohnungen. Vorher: handgeschriebene Notizen, Fotos auf dem Handy, keine strukturierte Archivierung. Das erste Digital-Protokoll hat sich bei einem Auszug ausgezahlt: Der Mieter behauptete, ein Kratzer im Parkettboden sei schon beim Einzug vorhanden gewesen, das Einzugsprotokoll mit Fotos zeigte eindeutig, dass der Boden zu diesem Zeitpunkt unversehrt war. Die Kautionsfrage war damit in zwei Minuten geklärt. Zusätzlich nutzt der Vermieter die KI-Belegerfassung für seine ca. 25 Handwerker-Rechnungen pro Jahr, die manuelle Belegkontierung ist von 2 Stunden auf 30 Minuten gesunken. Jahresnutzen: rund 6 Stunden Zeitersparnis plus ein verhindertes Kautionsrisiko von 800 €, bei Kosten von 142 € (inkl. MwSt.) für ein ganzes Jahr Starter-Tarif.

DSGVO & Datenschutz

• Datenhosting: ISO-27001-zertifiziertes Rechenzentrum in Leipzig (technischer Partner dogado GmbH). Kerndaten verbleiben in Deutschland, keine Auslandsübertragung. Anbieter ist die immocloud GmbH (deutsche GmbH).
• Verschlüsselung: AES256-GCM für Daten im Ruhezustand; TLS 1.3 bei der Übertragung.
• Mitgliedschaft: Gesellschaft für Datenschutz und Datensicherheit (GDD).
• Drittdienste auf der Website: Marketing- und Fehleranalyse-Tools wie MailChimp (Newsletter, US) und Sentry (Fehlertracking, Google Cloud) verarbeiten je nach Einwilligung Daten außerhalb Deutschlands. Das betrifft den Website-Betrieb, nicht die im System gespeicherten Verwaltungsdaten, ist aber für die eigene DSGVO-Dokumentation relevant.
• KI-Belegerfassung: Belege werden zur Verarbeitung an den KI-Dienstleister übergeben, Details zur Subverarbeitung sind im AVV dokumentiert und sollten vor produktivem Einsatz im Mehrnutzer-Setup geprüft werden.
• Auftragsverarbeitung (AVV): Verfügbar; gehört zum Standardprozess bei Vermietern, die personenbezogene Mieterdaten verarbeiten.
• Empfehlung für Vermieter: AVV anfordern und im Mieter-Mietvertrag den Datenschutzhinweis ergänzen, dass eine Cloud-Verwaltungssoftware eingesetzt wird. Für Bestandsmieter empfiehlt sich ein kurzes Informationsschreiben.

Gut kombiniert mit

• Make.com, wer immocloud-Daten in andere Tools fließen lassen will (z. B. Aufgaben in Trello, Benachrichtigungen in Slack), kann den CSV-Export mit Make in Workflows einbinden. Kein direktes API, aber funktionierender Workaround.
• Microsoft 365 Copilot, für die Auswertung von Excel-Exports aus immocloud (Mietentwicklung, Rendite-Berechnung, Steuer-Vorbereitung) ist Copilot eine sinnvolle Ergänzung.
• ChatGPT, für individuelle Mieterkommunikation, Mahnschreiben oder Mieter-Antworten kann ChatGPT die Texte vorbereiten, die du dann in immocloud-Vorlagen übernimmst.

Unser Testurteil

immocloud verdient 4 von 5 Sternen. Für Privatvermieter und Kleinverwalter mit 1–50 Einheiten ist es eines der besten deutschen Werkzeuge am Markt, sehr günstig im Einstieg, mobile App in allen Tarifen, deutsches Hosting, saubere DATEV-Anbindung. Der KI-Anteil ist ehrlich gesagt schmal: KI-Belegerfassung ist nützlich, aber kein Alleinstellungsmerkmal. Das fünfte Sterne kostet die fehlende Tiefe bei WEG-Verwaltung, das fehlende offene API und die etwas steile Stufung beim Investor-Tarif. Wer eine deutsche, schlanke, sofort einsatzbereite Mietverwaltung sucht und keine spezialisierte Hausverwaltungssoftware braucht, ist hier richtig.

Was wir bemerkt haben

• Oktober 2023, Die direkte DATEV-Schnittstelle für Schadenskosten wurde eingeführt. Vorher mussten Reparaturkosten manuell in DATEV nachgepflegt werden, die Anbindung spart bei aktiven Vermietern messbar Buchhaltungszeit.
• 2024–2025, KI-Belegerfassung wurde in alle Tarife ausgerollt (vorher Premium-Add-on). Das ist eine kundenfreundliche Entscheidung, viele Wettbewerber halten KI-Funktionen weiterhin als Up-Sell.
• Juni 2026, Korrektur nach Hinweis von immocloud: Die Software wird nicht nur von Kleinvermietern genutzt. Über den Tycoon-Tarif verwalten auch Hausverwaltungen und Family-Offices mit mehreren hundert Einheiten ihr Portfolio mit immocloud. Portfoliogröße ist kein Ausschlusskriterium.
• Mai 2026, Die kostenlose Testphase liegt unverändert bei 45 Tagen und damit deutlich über dem Branchenschnitt. Keine Kreditkarte nötig, kein automatischer Übergang in ein Abo.
• Mai 2026, Eine KI-Schadenserkennung aus Übergabefotos (vergleichbar mit Hyperion/Snapsheet im Versicherungsbereich) bleibt weiterhin nicht im Angebot. Die im immocloud-Magazin angekündigten “smarten Tools” bleiben in der Produktrealität auf die Belegerfassung beschränkt.
• Juni 2026, Bei der Quellenprüfung bestätigt: Die Kerndaten liegen in einem ISO-27001-zertifizierten Rechenzentrum in Leipzig (Partner dogado GmbH) mit AES256-GCM und TLS 1.3. Die separate Landingpage zur KI-Belegerfassung war zum Prüfzeitpunkt nicht mehr erreichbar (404), das Feature ist laut Tarifübersicht aber weiterhin in allen Tarifen enthalten. Die Preisseite heißt inzwischen “Tarife”.