objego

Kurzfazit

objego ist eine schlanke, deutsche Verwaltungs-Software für Privatvermieter, und seit dem Update der Tarifstruktur 2025 deutlich aufgeräumter als noch vor zwei Jahren. Statt dreier Pakete gibt es jetzt einen kostenlosen Basics-Plan plus zwei modulare Aufschläge: Verwaltung (Verträge, Mahnungen) und Nebenkosten (inklusive Mietpreisrechner). Der Mietpreisrechner ist die spannendste Funktion, er zeigt im Verwaltungs-Dashboard sofort, ob die laufenden Mieten noch marktgerecht sind. Generative KI darf man hier allerdings nicht erwarten: objego ist eine datenautomatisierte Verwaltungslösung, kein KI-Assistent.

Für wen ist objego?

Privatvermieter mit 1 bis 10 Einheiten: Der häufigste Anwendungsfall. Statt Excel-Tabellen, OneDrive-Belegen und WordPress-Vertragsvorlagen läuft alles strukturiert in einer Oberfläche. Basics ist kostenlos, Verwaltung kostet 7,95 €/Monat, bei einer einzigen Wohnung ein Bruchteil eines Stunden­satzes der eigenen Buchhaltung.

Kleine Hausverwaltungen bis ca. 70 Einheiten: objego unterstützt mehrere Objekte, mehrere Mieter und mehrere Eigentümer. Für gewerbliche Hausverwaltungen ohne tiefe ERP-Anforderungen ist die Plattform eine valide Alternative zu Domus oder Hausmaster, günstiger, einfacher, weniger funktional.

Erbengemeinschaften und Eigentümergemeinschaften: Wenn mehrere Personen ein vermietetes Objekt gemeinsam verwalten, hilft objego, Belege und Abrechnungen transparent zugänglich zu halten, alle Beteiligten haben Zugriff auf dieselbe Datenbasis.

Vermieter mit Mietpreisbremse-Risiko: In Städten mit gespanntem Wohnungsmarkt (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt) ist der Mietpreisrechner ein nützliches Frühwarn­system. Wer die Marktspanne kennt, kann bei Neuvermietung die zulässige Obergrenze ausschöpfen, ohne die 10-Prozent-Grenze der Mietpreisbremse zu überschreiten.

Weniger geeignet für: Profi-Hausverwaltungen mit 100+ Einheiten (besser Immocloud oder Spezialsoftware), WEG-Verwalter mit komplexen Eigentümerstrukturen, Vermieter, die einen rechtssicheren Mietspiegel benötigen (objego ist ein Marktschätzer, kein Gutachten), und alle, die generative KI für Korrespondenz erwarten.

Preise im Detail

Plan	Preis	Was du bekommst
Basics	0 €/Monat	Unbegrenzte Einheiten, Finanzüberblick, 1 GB Dokumentenspeicher, dauerhaft kostenlos
Verwaltung	7,95 €/Monat	30+ rechtskonforme Vorlagen (Mietverträge, Mahnungen), Mietzahlungsüberwachung, unbegrenzter Cloud-Speicher, digitaler Belegimport mit Datenerkennung, Excel-Export
Nebenkosten	0,95 €/Einheit/Monat	Rechtskonforme Nebenkostenabrechnung, Daten-Check, Mietpreisrechner, Heizkostenabrechnung nach Verbrauch

Einordnung: Die Preisstruktur ist 2025 entschlackt worden, statt fester Stufen zahlst du jetzt modular. Wer nur grundlegende Verwaltung will, kommt mit dem kostenlosen Basics-Plan tatsächlich aus. Der Sweetspot liegt bei Verwaltung + Nebenkosten: Für eine Vermieterin mit fünf Einheiten kostet das 7,95 € + 5 × 0,95 € = 12,70 € im Monat, fairer Preis für ein Komplettpaket mit Mietpreisrechner. Für größere Portfolios skaliert die Nebenkosten-Komponente linear: bei 50 Einheiten landest du bei 55,45 €/Monat. Achte auf den Mindestvertragsbund von 12 Monaten, Spontanwechsel sind nicht vorgesehen.

Stärken im Detail

Mietpreisrechner ohne Tool-Wechsel. Statt deine Adressdaten in einen externen Online-Mietspiegel zu tippen, ruft objego im Verwaltungs-Dashboard für jede einzelne Wohneinheit eine Marktspanne ab. Du siehst sofort: aktuelle Miete vs. Marktmiete. Diese Sichtbarkeit ist der eigentliche Mehrwert, die meisten Privatvermieter prüfen ihre Mieten nie systematisch. Wer das einmal jährlich macht, findet typischerweise zwei bis vier Einheiten mit Anpassungs­potenzial.

Digitaler Belegimport mit Datenextraktion. Belege aus E-Mail oder Scan landen in objego und werden automatisch ausgelesen, Datum, Betrag, Lieferant. Du musst nur die Position freigeben. Für die jährliche Steuererklärung der Vermietungseinkünfte (Anlage V) ist das ein echter Zeit­spar­hebel: Statt 200 Belege manuell zu erfassen, prüfst du die automatische Vorerfassung.

Komplette Nebenkostenabrechnung. Heizkosten nach Verbrauch (HKVO-konform), kalte Betriebskosten nach Verteilerschlüssel, automatische Plausibilitäts­prüfung, die Nebenkostenabrechnung ist die fehleranfälligste Vermieter­arbeit und gleichzeitig die zeitintensivste. objego deckt das vollständig ab und exportiert direkt die fertige Abrechnung als PDF.

Deutsche GmbH, deutsche Server, deutsches Recht. Anders als bei vielen Cloud-Tools liegt der Anbieter eindeutig in deutscher Rechtsordnung. Bei Datenschutzfragen, AVV, Mieter­anfragen nach DSGVO Art. 15 (Auskunft) gibt es einen klaren Ansprechpartner. Für eine Branche, die mit personenbezogenen Daten umgeht, ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

Vorlagen mit Rechtssicherheit. Über 30 vorgefertigte Mietverträge, Mahnungen, Übergabe­protokolle, Modernisierungs­ankündigungen, alle juristisch geprüft. Wer einen Mietvertrag mit der WordPress-Vorlage aus 2014 abschließt, riskiert unwirksame Klauseln. Aktuelle, gepflegte Vorlagen sparen Anwaltskosten.

Schwächen ehrlich betrachtet

Die “KI” ist im Wesentlichen Datenautomatisierung. objego spricht selbst nur zurückhaltend von “intelligenten Auswertungen”, keine generative KI, keine LLM-Chatbots, kein Sprachassistent für die Mieterkommunikation. Wer das erwartet, ist hier falsch. Der Mehrwert steckt in OCR-Belegerkennung und algorithmischer Markt­miete-Schätzung. Beides ist solide, aber nicht das, was 2026 als “KI-Tool” durchgeht.

Mietpreisrechner ist kein Mietspiegel. Die angezeigten Spannen sind algorithmische Schätzungen auf Basis von Vergleichs­objekten. Für gerichtliche Verfahren oder rechtssichere Mieterhöhungen brauchst du nach BGB § 558 einen qualifizierten Mietspiegel der Kommune oder ein Sachverständigen­gutachten. objego ersetzt das nicht, es ist ein Frühwarn­system, kein Beweismittel.

Keine Mieterhöhungs-Automation. Eine echte Workflow-Lücke: Wenn du eine Mieterhöhung nach § 558a BGB durchführen willst, musst du den Mietspiegel­abgleich, die Vergleichs­wohnungen und das Mieterhöhungs­verlangen außerhalb von objego erstellen. Andere Tools (etwa Immocloud) bieten hier mehr Workflow-Unterstützung.

Skaliert nur bis 70 Einheiten. Anbieter selbst weist darauf hin, dass die Performance jenseits dieser Grenze leidet. Für wachsende Hausverwaltungen ist objego damit kein Endzustand, sondern ein Sprungbrett, wer 100+ Einheiten erreicht, muss migrieren.

Keine offene API. Belege werden manuell oder per E-Mail eingespeist, Daten kommen nur per Excel-Export raus. Eine REST-API für Anbindung an Steuerberater-Tools (DATEV, lexoffice) oder externes Reporting fehlt. Für reine Privatvermieter unproblematisch, für gewerbliche Verwalter ein Schmerzpunkt.

Mindestvertrag 12 Monate. Nicht ungewöhnlich, aber gerade für Erstnutzer eine Hürde: Wer testen will, muss entweder bei Basics bleiben (ohne Mietpreisrechner) oder sich auf ein Jahr binden. Eine echte Testphase mit voller Funktionalität gibt es nicht.

Alternativen im Vergleich

Wenn du…	…nimm stattdessen
Eine größere Hausverwaltung professionell führen willst	Immocloud
Exposés und Vermarktungstexte mit KI erstellen willst	ImmoWriter
Eine professionelle Immobilien­bewertung brauchst	Sprengnetter ProSa
Steuerfragen rund um Vermietung beantwortet bekommen willst	Haufe Copilot Tax

Erwähnenswert ohne eigene Tool-Seite: Hausmaster (klassisches Verwalterprodukt mit DATEV-Anbindung), Domus (etabliertes Profi-WEG-Tool für größere Verwalter) und Smartloc (französische Vermieter-Cloud mit DE-Fokus). objego ist die richtige Wahl für Privat­vermieter und kleine Verwaltungen, die heute mit Excel arbeiten und einen niederschwelligen Einstieg in eine strukturierte Software suchen.

So steigst du ein

Schritt 1: Registriere dich auf objego.de, der Basics-Tarif ist dauerhaft kostenlos, ohne Kreditkarte. Lege jede Wohneinheit mit den wesentlichen Daten an: Adresse, Lage, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsmerkmale (Balkon, Einbauküche, Energieeffizienzklasse). Je vollständiger die Daten, desto präziser später der Mietpreisrechner.

Schritt 2: Aktiviere das Paket Verwaltung (7,95 €/Monat) für Vorlagen und Belegimport. Lade die letzten 12 Monate Belege hoch, entweder per E-Mail-Weiterleitung an deine objego-Adresse oder per Drag-and-Drop. Die automatische Datenerkennung sortiert das meiste richtig zu, du musst nur freigeben.

Schritt 3: Schalte das Nebenkosten-Paket frei (0,95 €/Einheit/Monat). Öffne den Mietpreisrechner für jede Einheit und gleiche die aktuelle Miete mit der Marktspanne ab. Markiere Einheiten mit deutlicher Abweichung, bei Neuvermietung kannst du den Marktpreis ausschöpfen, bei Bestandsmieten prüfst du die Möglichkeit einer Anpassung nach § 558 BGB (mit qualifiziertem Mietspiegel der Kommune als rechtliche Basis).

Ein konkretes Beispiel

Eine Hausverwalterin mit 22 Wohneinheiten in Leipzig prüft nach dem Wechsel von Excel auf objego zum ersten Mal systematisch alle laufenden Mieten gegen den aktuellen Markt. Der Mietpreisrechner zeigt für vier Einheiten eine deutliche Lücke, jeweils 60 bis 120 Euro unter der aktuellen Marktspanne. Für eine Einheit, die im Folgequartal neu vermietet wird, setzt sie die Anfangsmiete 80 Euro höher als ursprünglich geplant, innerhalb der lokalen Mietpreisbremse (10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete). Für zwei Bestands­wohnungen leitet sie ein formales Mieterhöhungs­verfahren ein, die juristische Begründung liefert nicht objego, sondern der amtliche Mietspiegel der Stadt Leipzig. Mehreinnahmen auf 24 Monate: rund 3.840 Euro, bei Tool-Kosten von gut 360 Euro im selben Zeitraum.

DSGVO & Datenschutz

• Datenhosting: Deutschland (EU). Anbieter ist objego GmbH (Köln), deutsche Rechtsordnung, klarer Ansprechpartner.
• Datennutzung: Mieterdaten und Belege werden ausschließlich zur Vertragserfüllung verarbeitet. Keine Nutzung für Werbezwecke oder Drittweitergabe.
• Auftragsverarbeitung (AVV): Standard-AVV verfügbar, wichtig, weil du als Vermieter Verantwortlicher für die Mieterdaten bleibst und objego als Auftrags­verarbeiter agiert.
• Mieter-Auskunftsrechte: Wenn ein Mieter Auskunft nach DSGVO Art. 15 verlangt, kannst du seine Daten direkt in objego einsehen und exportieren.
• Backups & Aufbewahrung: Daten werden für die gesetzliche Aufbewahrungsfrist (10 Jahre für Belege) gespeichert. Account-Löschung möglich, Belegarchiv lässt sich vor Kündigung exportieren.
• Empfehlung für Vermieter: AVV abschließen, Mieter im Mietvertrag über die Datenverarbeitung durch einen externen Dienstleister informieren (Standard-Datenschutz­hinweise im objego-Vorlagen­paket enthalten).

Gut kombiniert mit

• ImmoWriter, für Vermarktungs­texte bei Neuvermietung: objego liefert die Bestandsdaten der Wohneinheit, ImmoWriter erstellt daraus marktreife Exposés mit DSGVO-konformer Datenverarbeitung.
• Sprengnetter ProSa, wenn der objego-Marktcheck eine deutliche Wertverschiebung andeutet und du eine fundierte Bewertung (Verkauf oder Beleihung) brauchst, liefert Sprengnetter die professionelle Verkehrswert­einschätzung.
• Haufe Copilot Tax, für Steuerfragen rund um Vermietung: Welche Modernisierungskosten sind sofort abzugsfähig, welche müssen über 50 Jahre AfA verteilt werden? Der KI-Assistent ergänzt die rein operative Sicht von objego um die steuerliche Bewertung.

Unser Testurteil

objego verdient 3 von 5 Sternen. Als Privatvermieter-Tool ist es solide, sauber und fair bepreist, die Kombination aus kostenlosem Basics-Plan, modularer Erweiterung und integriertem Mietpreisrechner gibt es so kein zweites Mal im deutschen Markt. Den vierten Stern verpasst objego, weil der KI-Anspruch im Marketing zwar mitschwingt, das Produkt aber primär eine klassische Cloud-Verwaltung mit Datenautomatisierung ist. Wer ein echtes KI-Tool erwartet (generative Mietermails, Vertragsgenerierung, Sprachassistent), wird enttäuscht. Wer eine pragmatische, deutsche Verwaltungs­software mit Mietpreis-Frühwarnsystem sucht, bekommt genau das. Für Profi-Hausverwaltungen über 70 Einheiten ist objego die falsche Adresse, hier braucht es eine ausgewachsene Verwalter-Plattform mit DATEV-Anbindung und WEG-Funktionalität.

Was wir bemerkt haben

• 2025, Die Tarifstruktur wurde grundlegend umgestellt: Statt der früheren drei Pakete (Starter / Basic / Premium) gibt es jetzt einen kostenlosen Basics-Plan plus zwei modulare Aufschläge (Verwaltung 7,95 €, Nebenkosten 0,95 €/Einheit). Für kleine Vermieter ist die neue Struktur günstiger, für größere Portfolios linear skalierend.
• Mai 2026, Auf der Anbieter­seite ist die explizite PriceHubble-Nennung beim Mietpreisrechner nicht mehr prominent. Frühere Versionen kommunizierten die PriceHubble-Datenpartnerschaft offen, heute ist nur noch von “marktüblicher Miete” und “intelligenter Auswertung” die Rede. Ob die Datenquelle gewechselt hat oder nur die Außenkommunikation, lässt sich öffentlich nicht abschließend klären.
• Mai 2026, Keine generative KI im Produkt. objego positioniert sich bewusst als datenautomatisierte Verwaltungs­lösung, nicht als KI-Assistent. Wer im Marketing “KI” liest und einen Chatbot erwartet, sollte die Erwartung anpassen.