Exposé-Erstellung mit KI

Das echte Ausmaß des Problems

Wer viele Objekte gleichzeitig vermarktet, braucht für jedes ein eigenes Exposé, mit Beschreibungstext, Lageabschnitt, Highlights-Liste und einer Zielgruppenansprache, die zum Objekt passt. Was nach Routine klingt, ist in der Praxis kreativer Schreibaufwand, der sich nicht beliebig beschleunigen lässt.

Das Ergebnis sieht man täglich auf ImmoScout und Immowelt: „Gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage. Badezimmer mit Wanne und Fenster. Küche mit Einbauküche.” Texte, so generisch, dass Interessenten nach dem ersten Satz wegklicken. Kein emotionaler Zugang, kein Storytelling, keine Differenzierung gegenüber dem nächsten Treffer. Das kostet bares Geld, durch längere Vermarktungszeiten, weniger Anfragen und letztlich schwächere Verhandlungsposition beim Preis.

Der Zeitaufwand pro Exposé liegt nach unserer Einschätzung bei eineinhalb bis drei Stunden: Recherche zur Lage, Formulierung der Objektbeschreibung, Abstimmung mit dem Auftraggeber, Anpassung an die Portalvorgaben und schließlich der Export. Bei 15 neuen Objekten im Monat sind das 22 bis 45 Stunden, Zeit, die kein Makler hat, wenn er gleichzeitig akquirieren, besichtigen und abschließen soll.

Eine belastbare Erhebung, wie viel Zeit Makler in Deutschland mit Exposés verbringen, kennen wir nicht. Du kannst es in einer Woche selbst messen: bei den nächsten drei Objekten die Minuten vom leeren Dokument bis zum veröffentlichten Text notieren. Das ist die Zahl, gegen die sich alles Weitere rechnet.

Mit vs. ohne KI, ein ehrlicher Vergleich

Die Zeitangaben sind unsere Annahmen, keine Messung. Abstimmung mit dem Eigentümer und Portalexport kommen in beiden Fällen dazu, sie bleiben auch mit KI.

Einschätzung auf einen Blick

Zeitersparnis, sehr hoch (5/5) Exposé-Erstellung ist einer der stärksten Zeithebel im Immobilien-Bereich. Die Einsparung ist unmittelbar spürbar: Wer bisher zwei Stunden pro Text brauchte, kommt mit einem guten Prompt in zwanzig bis dreißig Minuten zu einem Entwurf, der nur noch gegengelesen werden muss. Bei fünfzehn Objekten im Monat und einer bis anderthalb Stunden Ersparnis je Objekt sind das 15 bis 22 Stunden, ohne IT-Projekt, ohne Integration.

Kosteneinsparung, mittel (3/5) Die Toolkosten sind gering, ein Einzelabo reicht für den Anfang, und der Einstieg braucht keine externe Unterstützung. Allerdings entsteht die Einsparung nicht direkt als Kostenreduktion, sondern als Zeitgewinn, der nur dann in Euro messbar wird, wenn die gewonnene Zeit in Akquise oder mehr Objekte fließt. Wer den Effekt direkt auf Stundenbasis rechnet, kommt auf hervorragende Zahlen; wer nur die Toolrechnung betrachtet, sieht wenig.

Schnelle Umsetzung, sehr hoch (5/5) Du kannst heute Nachmittag anfangen. Kein technisches Setup, kein IT-Involvement, keine Integration. Ein Account bei ChatGPT oder Claude , ein durchdachtes Prompt-Template, fertig. Das macht diesen Use Case zum schnellsten Einstieg in KI-gestützte Arbeit für Makler überhaupt.

ROI-Sicherheit, hoch (4/5) Der Nutzen ist direkt messbar: Zeit pro Exposé vorher vs. nachher. Keine indirekten Wirkungsketten, keine Interpretation nötig. Leichte Abzüge gegenüber dem Maximum, weil die Qualität stark vom Prompt abhängt, wer schlecht promptet, spart weniger.

Skalierbarkeit, mittel (3/5) Der Workflow skaliert gut innerhalb eines Objekttyps. Schwieriger wird es bei breitem Portfoliomix: Gewerbeimmobilien, Denkmalschutzobjekte und Neubauprojekte brauchen eigene Prompt-Varianten. Das ist kein Showstopper, aber Pflege.

Richtwerte, stark abhängig von Portfoliogröße, Objektmix und Qualität des Prompt-Templates.

Was KI bei der Exposé-Erstellung konkret macht

Der Makler gibt strukturierte Objektdaten ein: Typ, Größe, Zimmer, Baujahr, Ausstattungsmerkmale, Lage, Besonderheiten, Zielgruppe und gewünschte Tonalität. Das KI-System, etwa ChatGPT oder Claude , erzeugt daraus:

• Einen einleitenden Beschreibungstext (200–400 Wörter), der emotionalen Zugang schafft und konkrete Stärken des Objekts herausstellt
• Eine Highlights-Liste mit den drei bis fünf wichtigsten Merkmalen für das gewählte Portal-Format
• Einen Lagetext mit Infrastruktur-Hinweisen, Schulen, Anbindung, Nahversorgung, auf Basis deiner Lage-Notizen. Aus der Adresse allein erfindet ein Sprachmodell gern Gehminuten, Buslinien und Schulen, die es so nicht gibt.
• Optional: einen Social-Media-Teaser für Instagram oder Facebook
• Optional: Stichworte für die Portal-Suchoptimierung

Was KI nicht kennt: die Atmosphäre, die ein Makler bei der Besichtigung erlebt hat. Den ruhigen Innenhof, den man erst im zweiten Stock wirklich hört. Die Decke mit dem Original-Stuck. Den alten Eichenparkett, der bei Sonnenlicht leuchtet. Dieser Eindruck muss in den Prompt, dann entsteht ein Ergebnis, das sich nach dem Objekt anfühlt, nicht nach einem Template.

Wichtig ist auch der rechtliche Rahmen: Die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen stehen in § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz, GEG). Liegt ein Energieausweis vor, gehören in die Anzeige die Art des Ausweises, der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Kaufpreis, Provision und Wohnfläche müssen stimmen, eine geschönte Angabe ist wettbewerbsrechtlich angreifbar. Die oft genannte MaBV regelt in § 11 die Information des Auftraggebers, nicht den Inhalt des Exposés. KI-generierte Texte müssen deshalb vor der Veröffentlichung auf Pflichtangaben und Fakten geprüft werden. Das ist ein manueller Prüfschritt, fünf bis zehn Minuten, aber nicht optional.

Konkrete Werkzeuge, was wann passt

ChatGPT , günstiger Einstieg für Einzelmakler. Mit einem gut ausgearbeiteten Prompt-Template liefert ChatGPT für jedes neue Objekt in unter zehn Minuten einen vollständigen Erstentwurf. Die Einrichtung ist einmalig, danach skaliert der Ansatz ohne weiteren Aufwand. Der Plus-Plan kostet 23 Euro im Monat.

Claude , besonders stark bei längeren, nuancierteren Texten und bei Objekten mit viel Charakter, die einen anderen Erzählton brauchen. Claude schreibt etwas weniger „sauber strukturiert” als ChatGPT, dafür oft lebendiger. Claude Pro kostet 20 Euro im Monat.

Für Teams mit einheitlicher Markensprache reichen die Team-Tarife derselben Anbieter: ChatGPT Business oder Claude Team, jeweils mit gemeinsamen Projekten, in denen Vorlagen und Stilbeispiele für alle liegen. Beide gibt es erst ab zwei Plätzen, abgerechnet wird je Platz. Jasper wird für Marketingtexte oft genannt, unsere Toolseite rät bei deutschsprachigen Texten aber ab: Die deutschen Ergebnisse brauchen mehr Nacharbeit, und Pro kostet 59 Dollar je Sitz und Monat bei jährlicher Zahlung.

Canva , für die visuelle Seite des Exposés. Exposé-Templates, Layouts für PDF-Versand und Portalbilder. KI-Funktionen integriert für Bildoptimierung. Kostenlose Basisversion vorhanden, Pro 12 Euro/Monat oder 110 Euro im Jahr für eine Person.

Midjourney , für Visualisierungen bei Neubauprojekten oder Stimmungsbilder für Premium-Objekte. Nicht für jeden Use Case notwendig, aber ein echter Differenziator im Hochpreissegment. Ab ca. 10 Dollar/Monat.

Datenschutz und Datenhaltung

Wenn du Objektdaten in KI-Tools eingibst, gelten je nach Inhalt unterschiedliche DSGVO-Anforderungen. Reine Sachdaten (Größe, Ausstattung, Lage) sind unkritisch. Problematisch wird es, wenn personenbezogene Daten einfließen, Name des Verkäufers, Eigentümerverhältnisse, Mieterdaten bei vermieteten Objekten.

Die Empfehlung: Nie Klarnamen oder konkrete Personenbezüge in den Prompt eingeben. Statt „Eigentümer Familie Müller aus Hamburg” reicht „Privateigentümer, derzeit vermietet”. Das Exposé braucht diese Daten nicht, der Prompt auch nicht.

ChatGPT und Claude verarbeiten Daten standardmäßig in den USA. Einen Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) gibt es bei Claude ab dem Team-Plan, bei ChatGPT ab Business, beide erst ab zwei Plätzen. Die Einzelabos Plus und Pro haben keinen, dort nutzt der Anbieter Eingaben fürs Training, solange du nicht widersprichst. Für reine Objektdaten ohne Personenbezug reicht das Einzelabo, für alles mit Eigentümer- oder Mieterdaten nicht. Wer auf EU-Hosting angewiesen ist, sollte prüfen, ob das eigene Makler-CRM bereits eine DSGVO-konforme KI-Funktionalität mitbringt.

Was es kostet, realistisch gerechnet

Einstieg (ein Einzelabo): ChatGPT Plus kostet 23 Euro im Monat. Claude Pro kostet 20 Euro. Dazu kommen zwei bis drei Stunden einmalig für die Entwicklung eines tragfähigen Prompt-Templates. Danach: 20 bis 30 Minuten Aufwand pro Exposé-Text statt ein bis zwei Stunden.

Zeitersparnis je Exposé: rund 60 bis 90 Minuten. Bei 15 neuen Objekten im Monat sind das 15 bis 22 Stunden. Ein Makler lebt aber von Provisionen, nicht von Stunden: Diese Stunden werden erst dann zu Geld, wenn du sie in Akquise und Besichtigungen steckst und daraus ein zusätzliches Mandat wird. Dafür reicht wenig, ein einziges zusätzliches Mandat im Jahr deckt das Abo (12 mal 23 Euro, 276 Euro) mehrfach. Wer die Zeit dagegen in einen früheren Feierabend steckt, gewinnt Zeit, kein Geld, und das ist auch ein Ergebnis.

Team-Lösung (Team-Tarif + Canva):

• ChatGPT Business: 20 Dollar je Platz und Monat bei jährlicher Zahlung, ab zwei Plätzen
• Claude Team: 20 Dollar je Platz und Monat bei jährlicher Zahlung, ab zwei Plätzen
• Canva Business für gemeinsame Layouts: 17 Euro je Person und Monat

Für drei Makler sind das 3 mal 20 Dollar plus 3 mal 17 Euro im Monat. Sinnvoll für Teams, die einheitliche Markensprache brauchen und mit Eigentümerdaten arbeiten, denn erst der Team-Tarif bringt den AVV.

Vollständige Lösung (Custom-Workflow mit API): Wer über eine eigene Makler-Software verfügt (onOffice, FlowFact), kann KI direkt integrieren lassen, Objektdaten aus dem CRM werden automatisch in den Prompt gespeist, der Entwurf landet direkt im Exposé-Modul. Einmalige Entwicklungskosten: 2.000–8.000 Euro, laufende API-Kosten je nach Volumen 30–100 Euro/Monat.

Drei typische Einstiegsfehler

1. Zu wenige Objektdaten eingeben. „Schreibe ein Exposé für eine 3-Zimmer-Wohnung in München” liefert generischen Text. Je mehr Details im Prompt, Grundrissbesonderheiten, Charakter des Hauses, Qualität der Nachbarschaft, Sonnenlage, persönlicher Besichtigungseindruck, desto besser das Ergebnis. Wer sich hier keine Mühe gibt, bekommt auch kein besseres Ergebnis als vorher.

2. Texte ungeprüft ins Portal stellen. KI macht Fehler, und du bemerkst sie eher, wenn du das Ergebnis durchliest. Falsche Zimmerzahl, übertriebene Formulierungen, erfundene Gehminuten, Angaben die nicht mehr stimmen, das muss vor Veröffentlichung geprüft werden. Rechtlich relevant ist das besonders bei den Energieausweis-Angaben nach § 87 GModG und bei Flächenangaben. Ein kurzer Prüfschritt, fünf bis zehn Minuten, ist Pflicht, kein Optional.

3. Einmal ein schlechtes Template gebaut und nie überarbeitet. Ein Prompt-Template muss nach den ersten zehn Exposés überprüft werden. Was liefert es zuverlässig? Wo ist es zu generisch? Welche Objekttypen (Gewerbe, Denkmalschutz, Neubauprojekte) brauchen eine eigene Variante? Wer hier nicht iteriert, bleibt auf mittelmäßigem Output.

Was mit der Einführung wirklich passiert

Die Technik ist das Einfachste an diesem Workflow. Das Schwierigere ist die eigene Erwartungshaltung.

Der Qualitätsskeptiker: „Das klingt nicht wie ich.”, Das stimmt beim ersten Versuch. Mit einem guten Template, das deinen Stil, deine bevorzugten Formulierungen und drei bis fünf deiner besten Texte als Beispiel enthält, ändert sich das schnell. KI kann Stil kopieren, sie muss ihn aber erst kennenlernen.

Der Perfektionist: Wer jeden KI-Satz umschreibt, spart keine Zeit. Das Ziel ist ein Entwurf, der zum größten Teil passt und nur noch geringe Nacharbeit braucht, nicht Perfektion auf Anhieb. Wie groß der Teil ist, siehst du nach den ersten zehn Exposés an deinen eigenen Korrekturen. Wer den ersten Monat jedes Ergebnis komplett überarbeitet, gibt dem System keine Chance, sich zu beweisen.

Was konkret hilft:

• In der ersten Woche drei bis fünf Testobjekte mit dem neuen Workflow bearbeiten und die Zeit messen
• Notizen führen, was in den Entwürfen regelmäßig angepasst werden muss, das kommt alles in den Prompt
• Für verschiedene Objekttypen (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Gewerbe) separate Prompt-Varianten entwickeln

Realistischer Zeitplan mit Risikohinweisen

Häufige Einwände, und was dahintersteckt

„Meine Kunden merken sofort, wenn ein Text von KI kommt.” Nur wenn der Text schlecht ist. Ein gut aufgesetzter KI-Text, den ein Makler mit dem persönlichen Besichtigungseindruck anreichert und gegenliest, klingt nicht nach KI, er klingt nach einem Makler, der sich Zeit genommen hat. Die meisten Exposés auf ImmoScout klingen heute schlechter als ein gut geprompteter KI-Text.

„Ich habe sowieso meinen eigenen Stil.” Den kann KI übernehmen. Drei bis fünf deiner besten Exposés als Stilbeispiele in den Prompt, und das System schreibt in deiner Sprache, nicht in generischem Marketingsprech.

„Das funktioniert nur für Standardobjekte.” Stimmt nicht. Für komplexe Objekte, Denkmalschutz, ungewöhnliche Grundrisse, Gewerbeimmobilien, braucht der Prompt mehr Detail und Kontext. Der Aufwand steigt, das Ergebnis bleibt schneller als von Grund auf selbst schreiben.

Woran du merkst, dass das zu dir passt

• Du vermarktest regelmäßig mehr als 8 Objekte gleichzeitig und schaffst es kaum, alle zeitnah zu publizieren
• Exposé-Texte schreiben gehört zu den Aufgaben, die du zuletzt angehst, obwohl sie direkt die Vermarktungszeit beeinflussen
• Deine Texte klingen ähnlich, egal wie unterschiedlich die Objekte sind
• Neue Objekte liegen nach der Besichtigung manchmal eine Woche, bevor sie online sind
• Du willst mehr Zeit für Akquise und Kundengespräche, und weniger für Schreibtischarbeit

Wann es sich (noch) nicht lohnt: Wer weniger als fünf Objekte pro Monat vermarktet und sich Zeit nimmt für jeden Text, hat möglicherweise wenig Leidensdruck. Auch wer bereits ein eingespieltes System mit einer Texterin oder einem Texter hat, sollte den Wechsel erst rechnen, bevor er umstellt.

Das kannst du heute noch tun

Öffne ChatGPT oder Claude , kostenlos, kein Setup. Nimm ein aktuelles Objekt aus deinem Portfolio und befülle den Prompt unten. Das dauert zehn Minuten. Was du danach weißt: ob das Ergebnis brauchbar ist, bevor du irgendetwas kaufst.

Quellen & Methodik

• § 87 GModG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige: Art des Energieausweises, Endenergiekennwert, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (gesetze-im-internet.de/geg/__87.html, abgerufen am 19.09.2026). Die Klassengrenzen stehen in Anlage 10, Klasse E reicht von über 130 bis 160 kWh/(m²a).
• § 11 MaBV: „Informationspflicht und Werbung”, regelt Angaben gegenüber dem Auftraggeber, nicht den Inhalt von Exposés (gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__11.html, abgerufen am 19.09.2026).
• Zeitangaben Exposé-Erstellung: Annahmen dieser Seite, keine Erhebung. Wie du sie für deinen Betrieb misst, steht unter „Das echte Ausmaß des Problems”.
• Tool-Preise: laut unseren Toolseiten zu ChatGPT, Claude, Jasper und Canva, Stand September 2026.

Du willst wissen, welches Prompt-Template für deinen Objektmix konkret funktioniert? In einem kurzen Gespräch schauen wir gemeinsam, was du heute schon einsetzen kannst, ohne Verkaufsdruck.